Verordnung über die Bewertung der Grundstücke

Verordnung über die Bewertung der Grundstücke (VBG) Vom 4. November 1985 (Stand 1. Januar 2017) Der Regierungsrat des Kantons Aargau, gestützt auf § 51 Abs. 6 des Steuergesetzes (StG) vom 15. Dezember 1998 1 ) , * beschliesst:

1. Bewertungsgrundsätze

1.1. Allgemeine Bestimmungen

§ 1 Gegenstand der Bewertung

1 Gegenstand der Bewertung bilden die Grundstücke gemäss § 51 Abs. 1 des Steuer - gesetzes (StG). *

2 Zu den mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen und Rechten gehören eben - falls a) die Bestandteile und die mit dem Grundstück fest verbundene Zugehör ge - mäss Art. 642, 644 und 645 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) 2 ) , b) die Fahrnisbauten gemäss Art. 677 ZGB, sofern die Absicht der bleibenden Verbindung vorliegt, c) die Dauerbauten auf fremdem Boden ohne selbstständiges Baurecht.

§ 2 Ausnahmen

1 a) * Grundstücke des Bundes und seiner Anstalten, soweit die Bundesgesetzge - bung eine Befreiung von der Steuerpflicht vorschreibt (§ 13 Abs. 1 lit. a StG);

1) SAR 651.100

2) SR 210 * Änderungstabellen am Schluss des Erlasses

b) * Grundstücke des Staates und seiner Anstalten, ausgenommen jene, die einer selbstständigen staatlichen Anstalt gehören (§ 13 Abs. 1 lit. b und § 159 Abs. 2 StG); c) * Grundstücke der aargauischen Einwohner- und Ortsbürgergemeinden und de - ren Anstalten, der aargauischen Gemeindeverbände, der aargauischen Kirch - gemeinden und der aargauischen Landeskirchen (§ 13 Abs. 1 lit. c StG); d) * Grundstücke im Eigentum einer gemäss § 14 steuerbefreiten juristischen Per - son mit besonderen Zwecken; e) Grundstücke, die im Eigentum einer Kapitalgesellschaft (Aktiengesellschaft, Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Kommanditaktiengesellschaft) oder Genossenschaft stehen.

§ 3 Rechte und Lasten

1 Die mit dem Grundstück verbundenen Nutzungen, Rechte, Lasten, Dienstbarkeiten und Grundlasten sind bei der Bewertung zu berücksichtigen.

§ 4 Bewertungsstichtag

1 ... *

2 Bei Einzelschätzungen (§ 218 Abs. 2 StG) sind die Verhältnisse am Ende derjeni - gen Steuerperiode massgebend, in der die wesentliche Änderung erfolgte oder bei unrichtigen Werten die Einleitung der Neuschätzung stattfand. *

3 ... *

§ 5 * Wertbasis

1 Wertbasis bilden die Verhältnisse am 1. Mai 1998. *

2 ... *

§ 6 Subventionen

1 Subventionen und öffentliche Baubeiträge für Bauten und Anlagen sind bei der Schätzung nicht zu berücksichtigen.

2 Ziehen Subventionen Eigentumsbeschränkungen nach sich und können diese Be - schränkungen nicht durch die Rückerstattung der Subvention abgelöst werden, so ist dieser Beschränkung beim Verkehrswert Rechnung zu tragen.

§ 7 Überbaute Grundstücke

1 Überbaute Grundstücke sind mit Land und Bauten als Einheit zu bewerten.

2 Der Begriff des überbauten Grundstückes richtet sich nach § 46 der Verordnung zum Steuergesetz (StGV) vom 11. September 2000 1 ) . *

1) SAR 651.111

§ 8 Landwirtschaftliche Nutzung

(§ 51 Abs. 2 StG) *

1 Ein Grundstück ist landwirtschaftlich genutzt, wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhängigen Produktion sowie Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient. *

2 Als landwirtschaftlich genutzt gelten insbesondere Grundstücke des Gemüsebaus, Obst- und Beerenproduktionsbetriebe, Rebbetriebe, Sömmerungsbetriebe, Topf - pflanzenbetriebe, Schnittblumenbetriebe und Baumschulen, nicht jedoch solche von Hobbybetrieben, Geflügelfarmen, Mastbetriebe und Reitpferdestallungen ohne aus - reichende eigene Futtermittelproduktion sowie Grundstücke, welche der reinen Selbstversorgung dienen. *

3 Wohnräume von Gebäuden gelten insoweit als landwirtschaftlich genutzt, als sie unmittelbar dem landwirtschaftlichen Voll- und Zuerwerbsbetrieb dienen.

4 Bei Wohngebäuden von Nebenerwerbsbetrieben mit weniger als 3 Hektaren Fläche liegt keine landwirtschaftliche Nutzung gemäss § 51 Abs. 2 StG vor. *

5 Die Qualifikation über die landwirtschaftliche Nutzung eines Grundstückes besagt nichts über dessen Zugehörigkeit zum Geschäftsvermögen oder zum Privatvermö - gen des Eigentümers.

§ 9 Wald

1 Sämtliche der Forstgesetzgebung unterstehenden Flächen sind als Wald zu bewer - ten.

2 Die forstwirtschaftliche Nutzung von Bauten wird der landwirtschaftlichen Nut - zung gemäss § 51 Abs. 2 StG gleichgestellt. *

1.2. Vermögenssteuerwert von Grundstücken

1.2.1. Bewertung nach landwirtschaftlichen Kriterien

§ 10 * Vermögenssteuerwert gleich Ertragswert

(§ 51 Abs. 2 StG) *

1 Massgebend für die Bewertung des Ertragswertes gemäss § 51 Abs. 2 StG sind die Anleitungen für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes und für die Schätzung des Ertragswertes der Betriebe des produzierenden Gartenbaus vom

25. Oktober 1995 im Anhang 1 der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht

vom 4. Oktober 1993 1 ) . *

1) SR 211.412.110 ; zu beziehen beim Bundesamt für Bauten und Logistik (BBL), Verkauf Bundespublikationen, 3003 Bern (AS 1995 5147, 2003 4539)

1.2.2. Bewertung nach nichtlandwirtschaftlichen Kriterien

§ 11 * ...

§ 12 Verkehrswert

1 Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt der Preis, welcher im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Ver - hältnisse.

2 Der Verkehrswert wird festgesetzt durch a) Gleichsetzung mit dem Kaufpreis, b) mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich, sofern ein Kaufpreis fehlt oder dieser nicht dem Verkehrswert entspricht, c) Berechnung mit dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert, sofern we - der Kaufpreis noch Preisvergleiche vorhanden sind, nach folgender Formel: Verkehrswert = ((Gewichtung x Ertragswert) + Realwert) / (Gewichtung + 1)

§ 13 Gewichtung

1 Der Realwert wird mit dem Faktor 1,0, der Ertragswert je nach seiner wirtschaftli - chen Bedeutung mit dem Faktor 0,1 bis 4,0 gewichtet. Die Kriterien zur Gewichtung des Ertragswertes ergeben sich aus Tabelle 16 des Anhangs.

§ 14 Realwert

1 Der Realwert entspricht bei überbauten Grundstücken der Summe aus Zeitwert der Gebäulichkeiten und den Nebenkosten sowie dem Landwert. Die technische Alter - sentwertung ist auf Grund von Tabelle 15 des Anhangs zu ermitteln.

2 Bei unüberbauten Grundstücken entspricht der Realwert dem Bodenwert, inbegrif - fen die Erschliessungskosten.

§ 15 Ertragswert

1 Der Ertragswert eines Grundstückes ist die Summe der zukünftigen, auf den Be - wertungsstichtag diskontierten Erträgnisse.

2 Als Ertragswert gilt in der Regel der kapitalisierte Mietwert eines Grundstückes.

3 Der Kapitalisierungssatz liegt in der Regel zwischen 0 % und 5 % über dem lang - fristigen mittleren Zinssatz der aargauischen Kantonalbank für erste Hypotheken. In - nerhalb dieses Rahmens richtet er sich nach dem Gebäude und dessen Nutzungsart, wirtschaftlichem Alter, Bauart und baulichem Zustand. Die Kapitalisierungssätze sind in Tabelle 14 des Anhangs aufgeführt. *

§ 16 Mietwert

1 Als Mietwert gilt der gesamte jährliche Ertrag des Grundstückes ohne die Zahlun - gen für Heizkosten. Nicht abgezogen werden können die Schuldzinsen, die Unter - halts-, Betriebs- und Verwaltungskosten, die Amortisation, das normale Mietzinsri - siko und die Steuern.

2 Massgebend ist der Mietwert, welcher bei Vermietung an Dritte erzielbar ist. Ver - fälschte Mietwerte wie Vorzugszinsen, unentgeltliche Überlassungen, übersetzte Mieten und dergleichen finden keine Berücksichtigung. Sie sind auf marktkonforme, erzielbare Werte zu korrigieren.

3 Nutzt der Eigentümer oder Nutzniesser eine Liegenschaft selbst und erzielt er in - folgedessen keinen Mietzins, so wird als Mietwert ein erzielbarer Normmietwert festgelegt.

4 Der Normmietwert von Wohnungen wird auf Grund des örtlichen Mietpreisniveaus und der individuell nach Objekt zu bestimmenden Faktoren wie Grösse der Woh - nung, Ausbau, Anordnung, Heizung, Bauweise, Stockwerklage, wirtschaftliches Baujahr, Wohnlage sowie zusätzliche Einbauten und Anlagen bestimmt. Die Bewer - tungskriterien ergeben sich aus den im Anhang aufgeführten Mietwerttabellen Nr.

1–10 und 18.

5 Bei den übrigen selbst genutzten Grundstücken, insbesondere bei Geschäftsliegen - schaften und Geschäftsräumen, wird der Normmietwert auf Grund des örtlich erziel - baren Preisniveaus ermittelt. Dieses ergibt sich aus den im Anhang enthaltenen Ta - bellen Nr. 11–13.

§ 17 Mit Baurecht belastete Grundstücke

1 Der Ertragswert eines mit einem Baurecht belasteten Grundstückes entspricht in der Regel der Summe aus a) dem auf die Restdauer bezogenen Barwert der Baurechtszinsen, b) dem auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Wert des Landes nach Ablauf der Baurechtsdauer, c) dem auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Wert allfälliger Vorteile aus dem Heimfall von Bauten.

2 Der Verkehrswert eines mit einem Baurecht belasteten Grundstückes wird in sinn - gemässer Anwendung der §§ 12

3 Bei der Bewertung sind die Vereinbarungen im Baurechtsvertrag zu berücksichti - gen.

4 Bei einem vertraglich auf einen Index gestellten oder vom Hypothekarzinsniveau abhängig gemachten Baurechtszins ist von dessen Höhe am Bewertungsstichtag aus - zugehen. Der Steuerwert ist auf die Wertbasis 1. Mai 1998 zurückzurechnen. *

5 Der Zinssatz für Kapitalisierung, Abzinsung und Barwertberechnung bemisst sich nach der ersten Hypothek der aargauischen Kantonalbank. Für die allgemeine Neu - schätzung sind die Zinsverhältnisse am 1. Mai 1998 und bei Einzelschätzungen die - jenigen bei Einleitung der Schätzung massgebend, sofern der Baurechtsvertrag keine andere Regelung enthält. *

§ 18 Baurecht

1 Der Ertragswert des Baurechtes entspricht in der Regel dem auf den Bewertungs - stichtag berechneten Barwert der dem Baurechtsberechtigten während der Restnut - zungsdauer zufliessenden Bruttoerträge der Baurechtsliegenschaft. Zu diesem Bar - wert ist, je nach Regelung im Baurechtsvertrag, der auf den Stichtag abgezinste Wert der Heimfallentschädigung zuzuzählen, oder es ist davon der auf den Stichtag abgezinste Wert der Aufwendungen, welche der Bauberechtigte beim Ablauf des Baurechtes zu tragen hat, abzuziehen.

2 Der Verkehrswert von Baurechten wird in sinngemässer Anwendung der §§ 12 ff. und unter Berücksichtigung des Baurechtsvertrages festgesetzt.

3 Der Steuerwert und der Eigenmietwert sind auf die Wertbasis 1. Mai 1998 zurück - zurechnen. *

§ 19 Industrielle Grundstücke und spezielle Objekte

1 Bei überbauten industriellen Grundstücken, speziellen Objekten, Sportanlagen, Wasserversorgungsanlagen und dergleichen ist für die Berechnung des Verkehrs- und Ertragswertes vom Realwert auszugehen, sofern kein zuverlässiger Mietwert festgesetzt werden kann.

2 Der Verkehrswert und der Ertragswert werden mittels eines Betriebsfaktors, in dem die markt- und ertragswirksamen Kriterien berücksichtigt sind, vom Realwert be - rechnet.

§ 20 Gruben

1 Als Gruben, Steinbrüche, Deponien und dergleichen gelten Grundstücke, auf denen gemäss öffentlich-rechtlichen Vorschriften und privatrechtlichen Regelungen ein Abbau, das Erstellen der notwendigen Bauten und Anlagen oder Deponien gestattet ist.

2 Der Verkehrs- und Ertragswert von Betriebsbauten und Anlagen wird wie bei den industriellen Objekten festgelegt.

3 Der Verkehrs- und Ertragswert des Abbauareals wird auf Grund der vertraglichen Entschädigungen oder, wo taugliche Angaben fehlen, mittels Vergleichen unter Be - rücksichtigung der Qualität, des Vorrates und betriebswirtschaftlicher Faktoren be - stimmt.

4 Für die Berechnung des Steuerwertes ist das halbe Abbauvolumen massgebend, welches voraussichtlich innerhalb von höchstens 10 Jahren abgebaut wird. Für das restliche Abbauvolumen erfolgt die Bewertung analog, jedoch unter Berücksichti - gung der Diskontierung auf die zukünftige Restabbauzeit.

5 Abgebaute und wieder hergerichtete Areale werden wie unüberbaute Grundstücke bewertet.

§ 21 Wasserkräfte

1 Wasserkräfte werden nach ihrer Grösse und Beständigkeit und auf Grund des aus ihnen gezogenen oder zu erwartenden wirtschaftlichen Nutzens bewertet.

§ 22 Unvollendete Bauten

1 Für Bauten, die am Vermögenssteuerstichtag noch nicht vollendet sind, gilt ein Steuerwert, der im gleichen Verhältnis zu den aufgelaufenen Anlagekosten steht wie der mutmassliche Steuerwert nach Fertigstellung zu den endgültigen Anlagekosten.

2 Als Ertragswert gilt der kapitalisierte mutmassliche Bruttoertrag gemäss § 15.

3 Der Verkehrswert ist gemäss § 12 zu bestimmen.

§ 23 Zweitwohnungen

(§ 51 Abs. 3 StG und § 34 StGV) *

1 Bei Zweitwohnungen in Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäusern wird die Wertzerlegung in der Regel nach den Ertragsverhältnissen vorgenommen.

2 Landreserven bei Zweitwohnungen werden zum Mittel aus Verkehrswert und Er - tragswert besteuert.

1.3. Eigenmietwert

§ 24 Eigenmietwert

(§ 30 Abs. 2 StG) *

2 ... *

3 Der Pächter landwirtschaftlicher Betriebe ist dem Eigentümer beim Eigenmietwert gleichgestellt.

2. Vollzug und Verfahren

§ 25 * ...

§ 26 Mitwirkung des Gemeinderates

1 Der Gemeinderat stellt dem Kantonalen Steueramt die für die Schätzung notwendi - gen Unterlagen wie das bereinigte Liegenschaftenverzeichnis, die Kataster- und Zo - nenpläne, die Bau- und Zonenordnungen zur Verfügung. *

2 Der Gemeinderat sorgt dafür, dass die notwendigen Unterlagen, insbesondere das Liegenschaftenverzeichnis und die Katasterpläne, laufend nachgeführt werden.

3 Das Gemeindesteueramt hat nach den Weisungen des Kantonalen Steueramtes die notwendigen Meldungen zur Schätzung vorzunehmen.

§ 27 Mitwirkung der Gebäudeversicherungsanstalt

1 Die Gebäudeversicherungsanstalt stellt dem Kantonalen Steueramt rechtzeitig fol - gende Unterlagen zur Verfügung: a) * Sämtliche Objektdaten sowie die Namen der Eigentümer zu den von der Ge - bäudeversicherungsanstalt geschätzten Liegenschaften ohne die feuerpolizeili - chen Bemerkungen, b) * eine Liste der versicherten Gebäude.

2 Die Gebäudeversicherungsanstalt liefert die in Absatz 1 genannten Unterlagen kostenlos auf den vom Kantonalen Steueramt benötigten Zeitpunkt.

§ 28 * ...

§ 29 Einleitung einer Einzelschätzung

1 Sind die Voraussetzungen von § 218 Abs. 2 StG gegeben, können der Eigentümer, der Steuerpflichtige, die Steuerkommission, der Gemeinderat und das Kantonale Steueramt das Begehren um Durchführung einer Einzelschätzung stellen. *

§ 30 Auskunftspflicht und -recht

1 Grundeigentümer, Nutzniesser, Baurechtsberechtigte, Pächter und Mieter haben den zuständigen Schätzungsorganen wahrheitsgetreu alle Auskünfte zu erteilen so - wie alle Unterlagen vorzuweisen, die für die Bewertung von Bedeutung sein können. Überdies haben sie den Schätzungsorganen auf rechtzeitige Voranmeldung hin die nötigen Augenscheine zu ermöglichen.

2 Jeder Eigentümer und der Steuerpflichtige sind berechtigt, in das ihn betreffende Bewertungsprotokoll Einsicht zu nehmen. *

§ 31 Eröffnung

1 Das Kantonale Steueramt teilt die Schätzungsresultate dem Gemeindesteueramt der Grundstückgemeinde mit. *

2 ... *

3 Die Eröffnungen und Einspracheentscheide haben eine Rechtsmittelbelehrung zu enthalten (§ 219 Abs. 2 StG). *

§ 32 * ...

3. Schluss- und Übergangsbestimmungen

§ 33 * ...

§ 34 Inkrafttreten

1 Diese Verordnung ist in der Gesetzessammlung zu publizieren. Sie tritt im Hin - blick auf die allgemeine Neuschätzung am 1. Januar 1986 in Kraft.

2 Die Anhänge werden vom Regierungsrat vor der Eröffnung der Schätzungswerte erlassen und treten mit der Veröffentlichung in der Gesetzessammlung in Kraft. *

3 ... *

§ 35 Aufhebung bisherigen Rechts

1 Auf den 1. Januar 1989 werden alle widersprechenden Vorschriften, insbesondere die Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 12. März 1971 1 ) , aufge - hoben. Diese Verordnung gilt jedoch für Steuerwerte der Steuerjahre vor dem 1. Ja - nuar 1989 weiter. Aarau, den 4. November 1985 Regierungsrat Aargau Landammann H UBER Staatsschreiber S IEBER

1) AGS Bd. 7 S. 613; Bd. 8 S. 698; Bd. 9 S. 662

Änderungstabelle - Nach Beschluss Beschluss Inkrafttreten Element Änderung AGS Fundstelle

16.05.1988 25.06.1988 § 24 Abs. 1 geändert Bd.12 S. 617

16.05.1988 25.06.1988 § 34 Abs. 2 geändert Bd. 12 S.617

25.11.1998 01.01.1999 Ingress geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 4 Abs. 1 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 4 Abs. 2 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 5 totalrevidiert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 8 Abs. 1 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 8 Abs. 2 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 8 Abs. 4 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 10 totalrevidiert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 11 aufgehoben 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 15 Abs. 3 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 17 Abs. 4 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 17 Abs. 5 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 18 Abs. 3 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 24 Abs. 2 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 27 Abs. 1, lit. b) geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 28 Abs. 2 geändert 1998 S. 339

25.11.1998 01.01.1999 § 31 Abs. 2 geändert 1998 S. 339

25.11.2002 01.01.2003 § 25 aufgehoben 2002 S. 424

09.11.2016 01.01.2017 Ingress geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 1 Abs. 1 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 2 Abs. 1, lit. a) geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 2 Abs. 1, lit. b) geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 2 Abs. 1, lit. c) geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 2 Abs. 1, lit. d) geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 4 Abs. 1 aufgehoben 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 4 Abs. 2 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 4 Abs. 3 aufgehoben 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 5 Abs. 1 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 5 Abs. 2 aufgehoben 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 7 Abs. 2 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 8 Titel geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 8 Abs. 4 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 9 Abs. 2 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 10 Titel geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 10 Abs. 1 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 23 Titel geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 24 Titel geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 24 Abs. 1 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 24 Abs. 2 aufgehoben 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 26 Abs. 1 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 27 Abs. 1, lit. a) geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 27 Abs. 1, lit. b) geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 28 aufgehoben 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 29 Abs. 1 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 30 Abs. 2 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 31 Abs. 1 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 31 Abs. 2 aufgehoben 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 31 Abs. 3 geändert 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 32 aufgehoben 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 33 aufgehoben 2016/7-47

09.11.2016 01.01.2017 § 34 Abs. 3 aufgehoben 2016/7-47

Änderungstabelle - Nach Paragraph Element Beschluss Inkrafttreten Änderung AGS Fundstelle Ingress 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339 Ingress 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 1 Abs. 1 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 2 Abs. 1, lit. a) 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 2 Abs. 1, lit. b) 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 2 Abs. 1, lit. c) 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 2 Abs. 1, lit. d) 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 4 Abs. 1 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 4 Abs. 1 09.11.2016 01.01.2017 aufgehoben 2016/7-47

§ 4 Abs. 2 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 4 Abs. 2 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 4 Abs. 3 09.11.2016 01.01.2017 aufgehoben 2016/7-47

§ 5 25.11.1998 01.01.1999 totalrevidiert 1998 S. 339

§ 5 Abs. 1 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 5 Abs. 2 09.11.2016 01.01.2017 aufgehoben 2016/7-47

§ 7 Abs. 2 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 8 09.11.2016 01.01.2017 Titel geändert 2016/7-47

§ 8 Abs. 1 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 8 Abs. 2 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 8 Abs. 4 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 8 Abs. 4 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 9 Abs. 2 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 10 25.11.1998 01.01.1999 totalrevidiert 1998 S. 339

§ 10 09.11.2016 01.01.2017 Titel geändert 2016/7-47

§ 10 Abs. 1 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 11 25.11.1998 01.01.1999 aufgehoben 1998 S. 339

§ 15 Abs. 3 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 17 Abs. 4 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 17 Abs. 5 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 18 Abs. 3 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 23 09.11.2016 01.01.2017 Titel geändert 2016/7-47

§ 24 09.11.2016 01.01.2017 Titel geändert 2016/7-47

§ 24 Abs. 1 16.05.1988 25.06.1988 geändert Bd.12 S. 617

§ 24 Abs. 1 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 24 Abs. 2 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 24 Abs. 2 09.11.2016 01.01.2017 aufgehoben 2016/7-47

§ 25 25.11.2002 01.01.2003 aufgehoben 2002 S. 424

§ 26 Abs. 1 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 27 Abs. 1, lit. a) 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 27 Abs. 1, lit. b) 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 27 Abs. 1, lit. b) 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 28 09.11.2016 01.01.2017 aufgehoben 2016/7-47

§ 28 Abs. 2 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 29 Abs. 1 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 30 Abs. 2 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 31 Abs. 1 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 31 Abs. 2 25.11.1998 01.01.1999 geändert 1998 S. 339

§ 31 Abs. 2 09.11.2016 01.01.2017 aufgehoben 2016/7-47

§ 31 Abs. 3 09.11.2016 01.01.2017 geändert 2016/7-47

§ 32 09.11.2016 01.01.2017 aufgehoben 2016/7-47

§ 33 09.11.2016 01.01.2017 aufgehoben 2016/7-47

§ 34 Abs. 2 16.05.1988 25.06.1988 geändert Bd. 12 S.617

§ 34 Abs. 3 09.11.2016 01.01.2017 aufgehoben 2016/7-47

Anhang 1 Anhänge 1 – 18 zur Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 4. November 1985/16. Mai 1988 1 ) Anhang 1 2 ) (Stand 1. Januar 2024) Ortskategorien für Mietwert

12 Aarau 9 Brunegg 6 Gontenschwil

9 Aarburg 11 Buchs 10 Gränichen

7 Abtwil 7 Bünzen 8 Habsburg

8 Ammerswil 7 Burg 3 9 Hägglingen

8 Aristau 9 Büttikon 6 Hallwil

11 Arni 8 Buttwil 10 Hausen

5 Attelwil 4 6 Densbüren 5 Hellikon

8 Auenstein 8 Dietwil 8 Hendschiken

8 Auw 8 Dintikon 8 Hermetschwil 5

14 Baden 6 8 Dottikon 8 Herznach 7

4 Baldingen 8 9 Döttingen 6 Hilfikon 9

7 Beinwil am See 6 Dürrenäsch 8 Hirschthal

8 Beinwil (Freiamt) 5 Effingen 10 7 Holderbank

12 Bellikon 9 Eggenwil 8 Holziken

1 ) Eingefügt durch Verordnung vom 16. Mai 1988, in Kraft seit 25. Juni 1988 (AGS Bd. 12 S. 619).

2 ) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS 1998 S. 339).

3 ) Zusammenschluss der Gemeinden Burg und Menziken zur Gemeinde Menziken per 1. Januar

2023, genehmigt durch den Grossen Rat am 14. Juni 2022 (GRB 2022 - 0563)

4 ) Zusammenschluss der Gemeinden Attelwil und Reitnau zur Gemeinde Reitnau per 1. Januar

2019 (GRB 2018 - 0700)

5 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bremgarten und Hermetschwil zur Gemeinde Bremgarten per 1. Januar 2014 (GRB 2012 - 2121)

6 ) Zusammenschluss der Gemeinden Baden und Turgi zur Gemeinde Baden per 1. Januar 202 4 , genehmigt durch den Grossen Rat am 12. September 2023 (GRB 202 3 - 1006 )

7 ) Zusammenschluss der Gemeinden Herznach und Ueken zur Gemeinde Herznach - Ueken per

1. Januar 2023, genehmigt durch den Grossen Rat am 14. Juni 2022 (GRB 2022 - 0462)

8 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bad Zurzach, Baldingen, Böbikon, Kaiserstuhl, Rekingen, Rietheim, Rümikon und Wislikofen zur Gemeinde Zurzach per 1. Januar 2022 (GRB 2020 -

1646)

9 ) Zusammenschluss der Gemeinden Hilfikon und Villmergen zur Gemeinde Villmergen per

1. Januar 2010 (GRB 2008 - 1671)

10 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bözen, Effingen, Elfingen und Hornussen zur Gemeinde Böztal per 1. Januar 2022 (GRB 2020 - 1958)

Anhang 1

8 Benzenschwil 1 8 Egliswil 6 Hornussen 2

14 Bergdietikon 7 Eiken 4 Hottwil 3

14 Berikon 4 Elfingen 4 8 Hunzenschwil

8 Besenbüren 9 Endingen 10 Islisberg

5 Bettwil 14 Ennetbaden 3 Ittenthal 5

9 Biberstein 11 Erlinsbach 10 Jonen

11 Birmenstorf 5 Etzgen 6 9 Kaiseraugst

9 Birr 8 Fahrwangen 9 Kaiserstuhl 7

7 Birrhard 7 Fischbach - Göslikon 8 Kaisten

6 Birrwil 7 Fisibach 7 Kallern

3 Böbikon 8 12 Fislisbach 13 Killwangen

7 Boniswil 8 Freienwil 6 Kirchleerau

8 Boswil 9 Frick 8 Klingnau

5 Bottenwil 6 Full - Reuenthal 6 Koblenz

8 Böttstein 4 Gallenkirch 9 Kölliken

7 Bözen 9 6 Gansingen 10 9 Künten

11 Bremgarten 12 Gebenstorf 11 Küttigen

8 Brittnau 6 Geltwil

12 Brugg 9 Gipf - Oberfrick

1 ) Zusammenschluss der Gemeinden Benzenschwil und Merenschwand zur Gemeinde Merenschwand per 1. Januar 2012 (GRB 2009 - 0102)

2 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bözen, Effingen, Elfingen und Hornussen zur Gemeinde Böztal per 1. Januar 2022 (GRB 2020 - 1958)

3 ) Zusammenschluss der Gemeinden Etzgen, Hottwil, Mettau, Oberhofen und Wil zur Gemeinde Mettauertal per 1. Januar 2010 (GRB 2008 - 2072)

4 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bözen, Effingen, Elfingen und Hornussen zur Gemeinde Böztal per 1. Januar 2022 (GRB 2020 - 1958)

5 ) Zusammenschluss der Gemeinden Ittenthal und Kaisten zur Gemeinde Kaisten per 1. Januar

2010 (GRB 2009 - 0101)

6 ) Zusammenschluss der Gemeinden Etzgen, Hottwil, Mettau, Oberhofen und Wil zur Gemeinde Mettauertal per 1. Januar 20 10 (GRB 200 8 - 2072 )

7 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bad Zurzach, Baldingen, Böbikon, Kaiserstuhl, Rekingen, Rietheim, Rümikon und Wislikofen zur Gemeinde Zurzach per 1. Januar 2022 (GRB 2020 -

1646)

8 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bad Zurzach, Baldingen, Böbikon, Kaiserstuhl, Rekingen, Rietheim, Rümikon und Wislikofen zur Gemeinde Zurzach per 1. Januar 2022 (GRB 2020 -

1646)

9 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bözen, Effingen, Elfingen und Hornussen zur Gemeinde Böztal per 1. Januar 2022 (GRB 2020 - 1958)

10 ) Zusammenschluss der Gemeinden Gallenkirch, Linn, Oberbözberg und Unterbözberg zur Gemeinde Bözberg per 1. Januar 2013 (GRB 20 12 - 2120 )

Anhang 1 Ortskategorien für Mietwert (Fortsetzung)

8 Laufenburg 13 Obersiggenthal 11 Suhr

7 Leibstadt 13 Oberwil - Lieli 5 Sulz

6 Leimbach 7 Oeschgen 8 Tägerig

9 Lengnau 9 Oftringen 8 Tegerfelden

12 Lenzburg 10 Olsberg 8 Teufenthal

7 Leuggern 8 Othmarsingen 6 Thalheim

6 Leutwil 7 Reinach 11 Turgi 1

4 Linn 2 6 Reitnau 7 Ueken 3

9 Lupfig 6 Rekingen 4 6 Uerkheim

10 Magden 11 Remetschwil 5 Uezwil

10 Mägenwil 8 Remigen 9 Umiken 5

4 Mandach 10 Rheinfelden 7 Unterbözberg 6

9 Meisterschwanden 6 Rietheim 7 9 Unterehrendingen 8

4 Mellikon 9 Riniken 8 Unterendingen 9

11 Mellingen 9 Rohr 10 11 Unterentfelden

7 Menziken 11 8 Rothrist 8 Unterkulm

9 Merenschwand 8 Rottenschwil 10 Unterlunkhofen

4 Mettau 12 12 Rudolfstetten 12 Untersiggenthal

10 Möhlin 8 Rüfenach 7 Veltheim

1 ) Zusammenschluss der Gemeinden Baden und Turgi zur Gemeinde Baden per 1. Januar 202 4 , genehmigt durch den Grossen Rat am 12. September 2023 (GRB 202 3 - 1006 )

2 ) Zusammenschluss der Gemeinden Gallenkirch, Linn, Oberbözberg und Unterbözberg zur Gemeinde Bözberg per 1. Januar 2013 (GRB 2012 - 2120)

3 ) Zusammenschluss der Gemeinden Herznach und Ueken zur Gemeinde Herznach - Ueken per

1. Januar 2023, genehmigt durch den Grossen Rat am 14. Juni 2022 (GRB 2022 - 0462)

4 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bad Zurzach, Baldingen, Böbikon, Kaiserstuhl, Rekingen, Rietheim, Rümikon und Wislikofen zur Gemeinde Zurzach per 1. Januar 2022 (GRB 2020 -

1646)

5 ) Zusammenschluss der Gemeinden Brugg und Umiken zur Gemeinde Brugg per 1. Januar

2010 (GRB 2009 - 2189)

6 ) Zusammenschluss der Gemeinden Gallenkirch, Linn, Oberbözberg und Unterbözberg zur Gemeinde Bözberg per 1. Januar 2013 (GRB 2012 - 2120)

7 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bad Zurzach, Baldingen, Böbikon, Kaiserstuhl, Rekingen, Rietheim, Rümikon und Wislikofen zur Gemeinde Zurzach per 1. Januar 2022 (GRB 2020 -

1646)

8 ) Zusammenschluss der Gemeinden Oberehrendingen und Unterehrendingen zur Gemeinde Ehrendingen per 1. Januar 2006 (GRB 2004 - 2149)

9 ) Zusammenschluss der Gemeinden Endingen und Unterendingen zur Gemeinde Endingen per

1. Januar 2014 (GRB 2013 - 2304)

10 ) Zusammenschluss der Gemeinden Aarau und Rohr zur Gemeinde Aarau per 1. Januar 2010 (GRB 2008 - 1918)

11 ) Zusammenschluss der Gemeinden Burg und Menziken zur Gemeinde Menziken per 1. Januar

2023, genehmigt durch den Grossen Rat am 14. Juni 2022 (GRB 2022 - 0563)

12 ) Zusammenschluss der Gemeinden Etzgen, Hottwil, Mettau, Oberhofen und Wil zur Gemeinde Mettauertal per 1. Januar 2010 (GRB 2008 - 2072)

Anhang 1

6 Mönthal 4 Rümikon 1 8 Villigen

5 Moosleerau 8 Rupperswil 10 Villmergen

10 Möriken - Wildegg 7 Safenwil 9 Villnachern

9 Muhen 8 Sarmenstorf 7 Vordemwald

7 Mühlau 7 Schafisheim 9 Wallbach

7 Mühlethal 2 7 Scherz 3 10 Waltenschwil

8 Mülligen 9 Schinznach - Bad 4 5 Wegenstetten

7 Mumpf 9 Schinznach - Dorf 5 14 Wettingen

7 Münchwilen 5 Schlossrued 14 Widen

6 Murgenthal 5 Schmiedrued 4 Wil 6

9 Muri 9 Schneisingen 3 Wiliberg

12 Neuenhof 8 Schöftland 11 Windisch

10 Niederlenz 5 Schupfart 5 Wislikofen 7

12 Niederrohrdorf 4 Schwaderloch 6 Wittnau

8 Niederwil 9 Seengen 10 Wohlen

6 Oberbözberg 8 9 Seon 9 Wohlenschwil

9 Oberehrendingen 9 8 Siglistorf 6 Wölflinswil

11 Oberentfelden 9 Sins 9 Würenlingen

6 Oberflachs 10 8 Sisseln 14 Würenlos

5 Oberhof 14 Spreitenbach 6 Zeihen

4 Oberhofen 11 7 Staffelbach 8 Zeiningen

8 Oberkulm 9 Staufen 6 Zetzwil

11 Oberlunkhofen 9 Stein 10 Zofingen

6 Obermumpf 9 Stetten 13 Zufikon

1 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bad Zurzach, Baldingen, Böbikon, Kaiserstuhl, Rekingen, Rietheim, Rümikon und Wislikofen zur Gemeinde Zurzach per 1. Januar 2022 (GRB 2020 -

1646)

2 ) Zusammenschluss der Gemeinden Mühlethal und Zofingen zur Gemeinde Zofingen per

1. Januar 2002 (GRB 1999 - 1649)

3 ) Zusammenschluss der Gemeinden Lupfig und Scherz zur Gemeinde Lupfig per 1. Januar

2018 (GRB 2017 - 0068)

4 ) Zusammenschluss der Gemeinden Brugg und Schinznac h - Bad zur Gemeinde Brugg per

1. Januar 2020 (GRB 2018 - 0799)

5 ) Zusammenschluss der Gemeinden Oberflachs und Schinznach - Dorf zur Gemeinde Schinznach per 1. Januar 2014 (GRB 2013 - 2369)

6 ) Zusammenschluss der Gemeinden Etzgen, Hottwil, Mettau, Oberhofen und Wil zur Gemeinde Mettauertal per 1. Januar 2010 (GRB 2008 - 2072)

7 ) Zusammenschluss der Gemeinden Bad Zurzach, Baldingen, Böbikon, Kaiserstuhl, Rekingen, Rietheim, Rümikon und Wislikofen zur Gemeinde Zurzach per 1. Januar 2022 (GRB 2020 -

1646)

8 ) Zusammenschluss der Gemeinden Gallenkirch, Linn, Oberbözberg und Unterbözberg zur Gemeinde Bözberg per 1. Januar 2013 (GRB 2012 - 2120)

9 ) Zusammenschluss der Gemeinden Oberehrendingen und Unterehrendingen zur Gemeinde Ehrendingen per 1. Januar 2006 (GRB 2004 - 2149)

10 ) Zusammenschluss der Gemeinden Oberflachs und Schinznach - Dorf zur Gemeinde Schinznach per 1. Januar 2014 (GRB 2013 - 2369)

11 ) Zusammenschluss der Gemeinden Etzgen, Hottwil, Mettau, Oberhofen und Wil zur Gemeinde Mettauertal per 1. Januar 2010 (GRB 2008 - 2072)

Anhang 1

13 Oberrohrdorf 7 Stilli 1 9 Zurzach

7 Oberrüti 9 Strengelbach 6 Zuzgen

1 ) Zusammenschluss der Gemeinden Stilli und Villigen zur Gemeinde Villigen per 1. Januar

2006 (GRB 2004 - 2150)

Anhang 2 Anhang 2 1) Ausbau – Ausbau allgemein

. Baumaterialien

. Qualität der Verarbeitung

. Einbauschränke, Cheminée und dergleichen

. Vorhandensein von Nebenräumen wie Keller und Estrichräume etc. – Gebäudeisolation

. Aussenwände, Dach

. Fenster

. allgemein – Technische Installationen

. Küchen-, Badezimmer- und Waschküchenausstattung

. sonstige komforterhöhende Apparaturen

. elektrische Anlage

. zusätzlicher Heizungskomfort z.B. Klimaanla ge, Warmluftcheminée, Sitzkunst, etc. Wertung Bezeichnung sehr schlecht schlecht mittel gut Sehr gut Note 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Abzug in % 18 13 8 3 0 –––––––––––––––––––––––– Zuschlag in % –––––––––––––––––––––––– 0 3 6 9 12

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 2

Anhang 3 Anhang 3 1) Anordnung – Grundriss

. Anzahl Geschosse

. Raumhöhe

. Anordnung der Zimmer

. Anordnung der Treppe – Zuschlag bei Kleinwohnungen

1 bis 1 1 /

2 Zimmer = 3 Noten

2 bis 2 1 /

2 Zimmer = 1–2 Noten Wertung Bezeichnung sehr schlecht schlecht mittel gut Sehr gut Note 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Abzug in % 10 7 4 2 0 –––––––––––––––––––––––– Zuschlag in % –––––––––––––––––––––––– 0 2 4 6 8

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 3

Anhang 4 Anhang 4 1) Heizung Heizungsart Abzug in % Zentralheizung Energieträger: Öl

0 Zentralheizung, Etagenzentralheizung, Einzelspeicheröfen Energieträger: Gas, Elektrisch, Wärmepumpe, Erd- und Sonnenkollektoren

1– 5 Zentralheizung, Etagenzentralheizung Energieträger: Holz, Kohle (feste Brennstoffe) Einzelöfen Energieträger: Öl, Gas, Elektrisch

6–10 Einzelöfen Energieträger: Holz, Kohle (feste Brennstoffe)

11–15 Zusätzlicher Heizungskomfort wie Klimaanlage, Ch eminée, etc. is t im Kriterium «Ausbau» zu berücksichtigen.

1) Eingefügt durch Verordnung vom 16. Mai 1988, in Kraft seit 25. Juni 1988 (AGS Bd. 12 S.

619).

Anhang 4

Anhang 5 Anhang 5 1) Bauweise Bautyp Zuschlag in % Umschwung/Gartenanlage unterdurch- schnittlich normal grosszügig – frei stehendes Einfamilienhaus 25 30 35 – angebautes Einfamilienhaus 15 20 25 – eingebautes Einfamilienhaus 10 15 20 Terrasse/Gartenanlage unterdurch- schnittlich normal grosszügig – Attikawohnung 10 15 20 – Eigentumswohnung und Wohnung im 2- oder

3-Familienhaus 10 – Eigentumswohnung eingebaut im 4- und Mehrfamilienhaus 5 – Wohnung im 4- und Mehrfamilienhaus 0

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 5

Anhang 6 Anhang 6 1) Stockwerklage des Wohngeschosses Diese Beurteilung wird nur bei der Wohnung mit Lift im

. Stockwerkeigentum

. Mehrfamilienhaus

. Geschäftshaus

. Terrassenhaus oder

. Treppenhaus vorgenommen. Wertung Stockwerklage Zuschlag

. Erdgeschoss 0

. 1. bis 10. Obergeschoss Fr. 10.– pro Geschoss und RE

. ab 10. Obergeschoss Total Fr. 100.– pro RE

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 6

Anhang 7 Anhang 7 1) Wirtschaftliches Baujahr Wirtschaftliches Baujahr = Bewertungsstichtag minus wirtschaftliches Alter z.B. Bewertungsstichtag = 1.1.1999 wirtschaftliches Alter = 20 wirtschaftliches Baujahr = 1979 Wirtschaftliches Alter – Unter wirtschaftlichem Alter versteht man das Alter einer Baute, unter Berücksichtigung des Erstellungsjahres, der Altersentwertung infolge Abnützung und Altersschäden, unze itgemässen Ausbaustandes, sowie Verjüngung infolge Umbau und Renovation. – Bei neueren Gebäuden ist da s wirtschaftliche Alter in der Regel identisch mit dem effektiven Alter. Bei älteren Ge bäuden, besonders wenn modernisiert wurde, ist das wirtschaftlic he Alter zu bestimmen. Wertung Gebäudealter Abzug in % Abzug pro Jahr Zuschlag pro Jahr ab 1. bis 10. Jahr 0,75– 7,5 0,75 % ab 11. bis 20. Jahr 8,75–20,0 1,25 % ab 21. bis 40. Jahr 20,50–30,0 0,50 % ab 41. bis 60. Jahr 30,25–35,0 0,25 % ab 61. Jahr Total 35,0 –

1999 0 0,00 %

2000 und jünger – – 0,25 %

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 7

Anhang 8 Anhang 8 1) Wohnlage – Örtliche Lage

. Zentrum – Peripherie

. Distanz zum öffentlichen Verkehrsmittel

. Distanz zur Einkaufsmöglichkeit für den täglichen Bedarf

. Distanz zur Schule

. Allgemeine Verkehrsverbindungen etc. – Zugangsverhältnisse, Umgebung

. Zufahrt oder Zugang, Parkierungsmöglichkeit

. Stellung der Baute

. Grundstückform

. Grenz- und Gebäudeabstände

. Quartiercharakter

. Gartenanlage – Besonnung, Aussicht, Orientierung – Immissionen

. Lärm

. Gestank, Rauch, Russ

. Erschütterungen

. Schattenwurf, Nebellage

1) Eingefügt durch Verordnung vom 16. Mai 1988, in Kraft seit 25. Juni 1988 (AGS Bd. 12 S.

619).

Anhang 8 Wertung Wohnlage Note

1–10 × Faktor = Punkte Örtliche Lage 1 Zugangsverhältnisse, Umgebung 1 Besonnung, Aussicht, Orientierung 1 Immissionen 2 Total Punkte (min. 5, max. 50) Abzug Zuschlag Pte. % Pte. % Pte. % Pte. %

5 bis 30 = 0

10 = 20 20 = 10 31 = 1 41 = 11

11 = 19 21 = 9 32 = 2 42 = 12

12 = 18 22 = 8 33 = 3 43 = 13

13 = 17 23 = 7 34 = 4 44 = 14

14 = 16 24 = 6 35 = 5 45 = 15

15 = 15 25 = 5 36 = 6 46 = 16

16 = 14 26 = 4 37 = 7 47 = 17

17 = 13 27 = 3 38 = 8 48 = 18

18 = 12 28 = 2 39 = 9 49 = 19

19 = 11 29 = 1 40 = 10 50 = 20

30 = 0

Anhang 9 Anhang 9 1) Tabellarische Festsetzung der Raumeinheiten (RE) Zimmer: bis 3 m 2 =0,3 RE 15,1–18 m 2 = 1,0 RE 50,1–55 m 2 = 2,0 RE

3,1– 5 m 2 = 0,4 RE 18,1–21 m 2 = 1,1 RE 55,1–60 m 2 = 2,1 RE

5,1– 7 m 2 = 0,5 RE 21,1–24 m 2 = 1,2 RE 60,1–65 m 2 = 2,2 RE

7,1– 9 m 2 = 0,6 RE 24,1–27 m 2 = 1,3 RE 65,1–70 m 2 = 2,3 RE

9,1–11 m 2 = 0,7 RE 27,1–30 m 2 = 1,4 RE 70,1–75 m 2 = 2,4 RE

11,1–13 m 2 = 0,8 RE 30,1–34 m 2 = 1,5 RE 75,1–80 m 2 = 2,5 RE

13,1–15 m 2 = 0,9 RE 34,1–38 m 2 = 1,6 RE 80,1–85 m 2 = 2,6 RE

38,1–42 m 2 = 1,7 RE 85,1–90 m 2 = 2,7 RE

42,1–46 m 2 = 1,8 RE

46,1–50 m 2 = 1,9 RE Dachzimmer: ohne Dachschräge: Vorgehen wie bei normalem Zimmer Dachzimmer: mit Dachschräge: Dachschräge ab 1 m bis 1,80 m fiktiver Kniewandhöhe wird zur Hälfte mitgemessen. Küchen: ohne Berücksichtigung des Ausbaues und der Apparate klein RE mittel RE gross RE – Kochnische (Kleinwohnung, Weekendhäuser) 0,4 0,6 0,8 – Normalküche (Fläche inkl. Einbauten ca. 6–8 m 2 )

0,8 1,0 1,1 – Wohnküche (z.B. mit Eckbank) 1,0 1,2 1,5

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 9 c klein RE mittel RE gross RE – Badewannen oder Dusche mit WC und 1–2 Lavabo 0,8 1,0 1,2 Badewannen oder Dusche mit WC ohne Lavabo 0,7 0,9 1,1 Badewannen oder Dusc he ohne WC und ohne Lavabo 0,5 0,7 0,9 – Saunaraum 0,2 0,3 0,4 – zusätzlich 1 Lavabo 0,1 zusätzlich 1 Dusche 0,3 – separat 1 WC 0,2 separat 1 Dusche zusätzlich 0,4 Qualitative Unterschiede sind bei der Beurteilung des Ausbaues zu berücksichtigen. Dielen, Hallen: Sofern ausserhalb der Verkehrsfläche (Normalkorridor) noch Möblierungsraum (z.B. für Sitzgruppe) vorha nden, dann mit RE aufwerten (analog Zimmer), ab 0,1 RE. Dasselbe gilt au ch für eingebaute Schrankfronten. Veranden und Laubenzimmer: Wenn nicht heizbar, dann halb so viele RE wie für ein gleich grosses Zimmer. Balkone, Terrassen, Lauben: Massgebend ist die Grundrissform – schmal und lang weniger RE (s chlecht möblierbar) 0,1–0,5 RE – quadratisch mehr RE (gut möblierbar) Angebaute Gartensitzplätze: 0,1–0,3 RE (je nach Herri chtung, Plattenbelag). Gedeckte Gartenhallen und Gartenhäuser: 0,3–0,8 RE, je nach Grundrissform und Grösse.

Anhang 10 Anhang 10 1 ) Richt-Mietwerte für zusätzliche Einbauten und Anlagen bei Einfamilienhäusern (Preisbasis 1998) Einbauten und Anlagen Mietwerte pro Jahr Bauweise einfach mittel komfortabel – eingebaute Saunakabine 2–5 Personen 200.– 300.– 400.– – Schwimmbad im Haus, heizbar Bassin gross ca. 5 × 10 m Bassin mittel ca. 4 × 8 m Bassin klein ca. 3 × 4 m

5'000.–

4'000.–

2'000.–

8'000.–

7'000.–

4'000.–

12'000.–

10'000.–

7'000.– – Schwimmbad im Freien, heizbar Bassin gross Bassin mittel Bassin klein

1'500.–

1'000.–

500.–

3'000.–

2'000.–

1'000.–

4'000.–

3'000.–

1'500.– – Schwimmbad im Freien, nicht heizbar Bassin gross Bassin mittel Bassin klein

800.–

500.–

100.–

1'500.–

800.–

500.–

2'000.–

1'500.–

800.–

– Garage für 1 PW Örtliche Lage Bauweise massiv leicht Doppelgarage = ca. 1,5fache – Überdeckter Parkplatz für 1 PW – Unüberdeckter Parkplatz an Stelle einer Garage für 1 PW ungünstig

800.–

500.–

400.–

300.–

mittel

1'100.–

700.–

500.–

400.–

günstig

1'400.–

900.–

700.–

500.–

– Zusätzliche Abstellplätze im Freien werden im Kriterium «Wohnlage» berücksichtigt. – Eingebaute Schränke werden im Kriterium «Ausbau» berücksichtigt.

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 10

Anhang 11 Anhang 11 1 ) Mietwert selbst genutzter Geschäftsräume (Preisbasis 1998) Mietwerte in Fr./m 2 /Jahr Bezeichnung Städte mittl. Orte Land Einkaufscenter Verkaufslokale bis 20 m 2 bis 500

150–300 bis 300

120–220 100–160

21–40 m 2 140–290 100–200 70–140 über 40 m 2 120–250 80–180 50–120 für Kioske bis 100 % mehr Büro-/Praxisräume (Nettofläche) Garderoben, WC, Archive usw. je m 2 je m 2

110–220

80–160

80–150

50–140

60–120

40–100 Werkstätten aller Art bis 20 m 2

21–100 m 2 über 100 m 2

80–150

60–110

50–100

60–130

50–100

40– 90

50–100

40– 90

30– 70 Garderoben, Waschräume, WC, Duschen usw. je m 2 50–120 60–130 30– 90 Lagerräume im Erdgeschoss oder mit Lift Keller oder 1. Stock ohne Lift geschlossener Schuppen Estrich, ohne Lift offener Schuppen bis 40 m 2 über 40 m 2 bis 40 m 2 über 40 m 2 bis 40 m 2 über 40 m 2

50–100

40– 80

30– 70

20– 50

15– 40

30– 80

30– 60

20– 60

20– 40

15– 30

20– 60

20– 50

10– 30

5– 20 Industrielle Werkhallen geschlossene, heizbare Hallen geschlossene, nicht heizbare Hallen offene Werk- und Lagerhallen

10 – – –

140

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 11 Mietwerte in Fr./m 2 /Jahr Bezeichnung Städte mittl. Orte Land Unüberbaute Plätze Abbund- und Werkplätze Lagerplätze Parkplätze Autos Parkplätze Motos für überdeckte Plätze = Ansätze um 20–40 % erhöhen per m 2 per m 2 per Fz per Fz

300

20 – – – –

500

30 Garagen mit Licht, Wasser Garagen mit Licht, Wasser für Einstellhallen mit unabgetrennten Plätzen = Ansätze um 10–20 % reduzieren per PW per LW

800

1'200 – –

1'400

1'800 Mietwerte in Fr./m 3 /Jahr Bezeichnung Städte mittl. Orte Land Kühlräume Nutz-/Kühlräume bis 30 m 3

31–50 m 3 über 50 m 3

70–140

60–120

20– 60 Gefrier- räume

70–140

60–120

50–100 gilt für Nettomasse, Höhe bis 1. Kühlrohr, Zugang und Schleuse nicht einrechnen Allgemeine Verkehrsflächen wie Treppenhau s, Korridor, Lift usw. sind inbegriffen. Die Mietwerte variieren je nach Ausbaustand, Grösse, Zustand, Zufahrtsmöglichkeit, Lage des Objektes.

Anhang 12 Anhang 12 1 ) Mietwerte von Geschäftsräumen im Verhältnis zum Umsatz Wo der Mietwert nicht nach anderen Grunds ätzen zuverlässig ermittelt werden kann und zur Überprüfung der nach anderen Met hoden errechneten Mietwerte können als Richtlinien die nachstehenden Durchschnittsansätze (die mit steigendem Umsatz sinken) Verwendung finden. Der Mietwert der Eigenwohnung ist in den Ansätzen nicht inbegriffen. Branchen Durchschnittlicher Mietwert in % des Umsatzes Apotheken Normalverkauf Spezialverkauf

6–3

4–2 Autoreparaturwerkstätten 4–2 Bäckereien 4–2 Buchhandlungen 6–2 Buchdruckereien 4–2 Coiffeurgeschäfte Herrensalon vom Serviceumsatz Damensalon vom Serviceumsatz Verkaufsumsätze

11–5

12–4

8–4 Delikatessengeschäfte 3–2 Drogerien 4–3 Gaststätten s. Tabelle «Gastgewerbe» Gemüse- und Obsthandelsgeschäfte 3–2 Gemischtwarengeschäfte 3–2 Kolonialwarenhandlungen 3–2 Konditoreien 5–4 Mechanische Werkstätten 4–2 Merceriewarenläden 3–2 Metzgereien Laden Versand

4–2

2–1 Optiker-Bijoutier 6–2 Sägereien, Roh- und H obelwaren, Eigenschnitt Lohnschnitt

5–2

8–5 Sattler- und Tapezierwerkstätten 4–2 Schlossereien 4–2 Schmieden 3–2 Schreinereien 4–2 Spengler- und Installationsgewerbe 4–2 Spezereihandlungen 3–2

1) Eingefügt durch Verordnung vom 16. Mai 1988, in Kraft seit 25. Juni 1988 (AGS Bd. 12 S.

619).

Anhang 12 Branchen Durchschnittlicher Mietwert in % des Umsatzes Tabakwarenhandlungen 6–4 Textilwarenhandlung 4–2 Velohandlungen und -werkstätten 6–3 Warenhäuser (nach Umsatz problematisch) 4–3 Zimmereien 3–2 Bei der Festlegung des Umsatzes ist auf die Ergebnisse der letzten fünf Jahre unter angemessener Berücksichtigung der Zukunfts gestaltung abzustellen. Der Umsatz soll sich nach objektiven Möglichkeiten ausrichten. Nicht massgebend sind daher besonders hohe oder niedrige Umsatzzahlen, die persönlichen Verhältnissen (z.B. extrem gute oder schlechte Betriebsführung) zuzuschreiben sind. In einzelnen Fällen rechtfertigen sich auch Abweichungen von den Mindest- und Höchstwerten (besonders schlechte r oder guter Ausbau, sehr günstige Betriebsverhältnisse usw.).

Anhang 13 Anhang 13 1 ) Durchschnittlicher Mietwert in % des Umsatzes bei Gastgewerben: – Kleinexistenzen 6– 8 – Einfache Restaurants (Quartierrestaurants, Arbeiterre staurants mit durchschnittlichem Küchenanteil bis rund 1 /

3 vom Ertrag)

7– 9 – Speiserestaurants (mit Küchenanteil von 40 % und mehr)

6– 9 – Spezialrestaurants (Pizzerias, chinesische Restaurants, etc. mit relativ niedrigem Warenaufwand)

8–11 – Bars und Dancings (je nach Preiskalkulation und Au fwand für Gästeunterhaltung)

7–15 – Alkoholfreie Cafés ohne Grossküche d. h. nur Snacks

8–12 – Alkoholfreie Cafés mit Grossküche 7–10 – Hotelbetriebe (ohne Restauration, nur Logis) 25–30 Obere Klasse (ab ca. 80 Betten, reiner Bettenpreis über Fr. 60.–, Auslastung über 60 % p.a.) Mittelklasse (ab 30 Betten, reiner Bettenpreis über Fr. 30.–, Auslastung über 40 % p.a.)

15–25 Einfachere Kleinbetriebe (ab 30 Betten, reiner Bettenpreis über Fr. 30.–, Auslastung über 40 % p.a.)

10–20 Die Ansätze schliessen ein, alle zu einem Restaurations- resp. Hotelbetrieb notwendigen Räumlichkeiten und eine ange messene Entschädigung für die Tätigkeit des Unternehmers, jedoch exkl. Wirt ewohnung, Angestelltenzimmer, Gross- und Kleininventar.

1) Eingefügt durch Verordnung vom 16. Mai 1988, in Kraft seit 25. Juni 1988 (AGS Bd. 12 S.

619).

Anhang 13

Anhang 14 Anhang 14 1 ) Kapitalisierungssätze für überbaute Grundstücke Code Nr. Gebäudeart Alter Noten fü r Bauart und Bauzustand

57 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

21 Einfamilienhaus ohne Gewerbe

1–10 Jahre

11–30 Jahre

31–50 Jahre

51–70 Jahre über 70 Jahre

6,1

6,3

6,5

6,7

6,9

6,2

6,4

6,6

6,8

7,0

6,3

6,5

6,7

6,9

7,1

6,4

6,6

6,8

7,0

7,2

6,5

6,7

6,9

7,1

7,3

6,6

6,8

7,0

7,2

7,4

6,7

6,9

7,1

7,3

7,5

6,8

7,0

7,2

7,4

7,6

6,9

7,1

7,3

7,5

7,7

7,0

7,2

7,4

7,6

7,8

31 Einfamilienhaus mit Gewerbe

1–10 Jahre

11–30 Jahre

31–50 Jahre

51–70 Jahre über 70 Jahre

6,3

6,6

6,9

7,2

7,5

6,4

6,7

7,0

7,3

7,6

6,5

6,8

7,1

7,4

7,7

6,6

6,9

7,2

7,5

7,8

6,7

7,0

7,3

7,6

7,9

6,8

7,1

7,4

7,7

8,0

6,9

7,2

7,5

7,8

8,1

7,0

7,3

7,6

7,9

8,2

7,1

7,4

7,7

8,0

8,3

7,2

7,5

7,8

8,1

8,4

41 Mehrfamilienhaus

2–3 Wohnungen

1–10 Jahre

11–30 Jahre

31–50 Jahre

51–70 Jahre über 70 Jahre

6,3

6,6

6,9

7,2

7,5

6,4

6,7

7,0

7,3

7,6

6,5

6,8

7,1

7,4

7,7

6,6

6,9

7,2

7,5

7,8

6,7

7,0

7,3

7,6

7,9

6,8

7,1

7,4

7,7

8,0

6,9

7,2

7,5

7,8

8,1

7,0

7,3

7,6

7,9

8,2

7,1

7,4

7,7

8,0

8,3

7,2

7,5

7,8

8,1

8,4

55 MFH 4–8 Wohnungen WGH mittlerer Unterhalt rGH mittlerer Unterhalt KlB+Garagen massiv

1–10 Jahre

11–30 Jahre

31–50 Jahre

51–70 Jahre über 70 Jahre

6,5

6,8

7,1

7,4

7,7

6,6

6,9

7,2

7,5

7,8

6,7

7,0

7,3

7,6

7,9

6,8

7,1

7,4

7,7

8,0

6,9

7,2

7,5

7,8

8,1

7,0

7,3

7,6

7,9

8,2

7,1

7,4

7,7

8,0

8,3

7,2

7,5

7,8

8,1

8,4

7,3

7,6

7,9

8,2

8,5

7,4

7,7

8,0

8,3

8,6

65 MFH über 8 Wohnungen WGH hoher Unterhalt rGH hoher Unterhalt KlB+Garagen Leichtbauweise

1–10 Jahre

11–30 Jahre

31–50 Jahre

51–70 Jahre über 70 Jahre

6,7

7,1

7,5

7,9

8,3

6,8

7,2

7,6

8,0

8,4

6,9

7,3

7,7

8,1

8,5

7,0

7,4

7,8

8,2

8,6

7,1

7,5

7,9

8,3

8,7

7,2

7,6

8,0

8,4

8,8

7,3

7,7

8,1

8,5

8,9

7,4

7,8

8,2

8,6

9,0

7,5

7,9

8,3

8,7

9,1

7,6

8,0

8,4

8,8

9,2

54+64 Gewerbebauten 1–10 Jahre

11–30 Jahre

31–50 Jahre

51–70 Jahre über 70 Jahre

7,7

8,1

8,5

8,9

9,3

7,8

8,2

8,6

9,0

9,4

7,9

8,3

8,7

9,1

9,5

8,0

8,4

8,8

9,2

9,6

8,1

8,5

8,9

9,3

9,7

8,2

8,6

9,0

9,4

9,8

8,3

8,7

9,1

9,5

9,9

8,4

8,8

9,2

9,6

10,0

8,5

8,9

9,3

9,7

10,1

8,6

9,0

9,4

9,8

10,2

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 14 Basis: Zinssatz I. Hypothek = 5,0 % für Wohn- und Geschäftshäuser

5,5 % für Gewerbebauten Alter: 1 Jahr = Jahrgang 1998

Anhang 15 Anhang 15 1 ) Technische Altersentwertung Formel Ross (bei mittlerem Unterhalt) W = Wertminderung A = Alter der Gebäude D = Lebensdauer der Gebäude W =

2                A D A D

100 Theoretische Gebäudelebensdauer Gebäudelebenserwartung in Jahren Altersentwertung Abzug in % Unterhalt

40 60 80 100 120 150 sehr schlecht schlecht mittel gut sehr gut Note Note Note Note Note wirtschaftliches Gebäudealter 1–2 3–4 5–6 7–8 9–10

105

112

100

102

108

114

120

127

135

142

150

100

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 15

Anhang 16 Anhang 16 1 ) Gewichtung des Ertragswertes, allgemein Gebäudeart Gewichtung – Einfamilienhaus – Zwei-Familienhaus – Drei-Familienhaus – Vier-Familienhaus – Fünf-Familienhaus – Sechs-Familienhaus – Sieben-Familienhaus – ab Acht-Familienhaus – Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbebauten Ausmitteln nach Anteil

0,1–0,5

0,3–1,0

0,7–1,5

1,0–2,0

1,5–2,5

2,0–3,0

2,5–3,5

3,0–4,0

1,0–4,0

1) Eingefügt durch Verordnung vom 16. Mai 1988, in Kraft seit 25. Juni 1988 (AGS Bd. 12 S. 619).

Anhang 16

Anhang 17 Anhang 17 1 ) Reduktion der Werte von selbst bewohnten Liegenschaften

1. Toleranz-/Korrekturfaktor

Der Verkehrswert selbst bewohnter Liegenschaften bzw. bei gemischter Nutzung der Verkehrswert des selbst genutzten Teils ist um eine Markttoleranz von 10 % zu ermässigen.

2. Reduktion: Eigenmietwert se lbst bewohnter Liegenschaften

(§ 24 VBG) Der nach dieser Verordnung ermittelte Mietwert selbst genutzter Liegenschaften ist um 39 % zu reduzieren (Faktor für selbst bewohnt 0,61).

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 17

Anhang 18 Anhang 18 1 ) Eigenmietwert-Grundansätze der Ortskategorien Ortskategorie Ansatz Fr. pro RE

1'782.–

1'859.–

1'936.–

2'014.–

2'091.–

2'169.–

2'246.–

2'324.–

2'401.–

2'479.–

2'556.–

2'656.–

2'766.–

2'899.–

3'032.– Fr. Ansatz = Mietzinsindex Mai 1998 = 169,4 (100 = Dez. 1982) Weist eine Wohnung mehr als 8 Raumeinheit en (RE) auf, werden die darüber liegenden Raumeinheiten zum halben Mi etwert pro Raumei nheit bewertet.

1) Fassung gemäss Verordnung vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999 (AGS

1998 S. 339).

Anhang 18