Weisung I (Bewertung von unüberbautem Land)

GS 2020, 77

1 Weisung I (Bewertung von unüberbautem Land) Vom 26. November 2020 (Stand 1. Januar 2021) Das Finanzdepartement des Kantons Solothurn gestützt auf § 3 der Verordnung über die Überprüfung Revision der Katasterschätzung vom 14. Juli 1978

1) verfügt: A. Landbewertung in der Ertragswertzone

§ 1 Begriff (§ 15 Abs. 2 V)

1 Die Ertragswertzone umfasst die land- und forstwirt schaftlichen Grund- stücke. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke s ind Grundstücke, die land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden und du rch diese Nutzung den ihnen eigenen Wert erhalten.

2 Die Ertragswertzone umfasst zusätzlich Grundstücke un d Grundstückstei- le gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. a des Bundesgesetzes üb er das bäuerliche Bo- denrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB)

3 Eine kurzfristige Unterschreitung der vom Kanton Solo thurn festgelegten Gewerbegrenze für landwirtschaftliche Gewerbe führt nicht zu einer Än- derung der Zoneneinteilung. Der Gewerbestatus wird im Rahmen einer Neuschätzung überprüft, wenn die Gewerbegrenze währen d dreier Jahre ununterbrochen unterschritten wird.

§ 2 Gemeindemittelwerte (§ 18 V)

1 Grundlage für die Festsetzung der Gemeindemittelwert e ist die Einzel- schätzung ausgewählter, repräsentativer Betriebe.

§ 3 Einzelbewertung

1 Die Einzelschätzung von Talbetrieben wird nach folgen den Kriterien aus dem Gemeindemittel abgeleitet (Abs. 2 bis 5):

2 Entfernung vom Dorfrand bis zum Grundstück beziehungs weise der Flur (Breite eines Distanzringes) a) Die Ringbreite nimmt vom Dorfrand bis zur Gemeinde grenze pro- gressiv zu. b) Je höher das Gemeindemittel, umso grösser die Ri ngbreite pro 3 Rappen Wertabstufung. c) Massgebend sind die Weg-Distanzen. d) Distanzschätzungsrahmen (gemäss Abs. 6).

1 ) BGS 212.478.41 .

2 ) SR 211.412.11 .

3 Höhenunterschiede a) Faustregel: 1 Meter Höhendifferenz = 10 Meter Dist anz

4 Hangneigungsabzug a) Massgebend sind vor allem:

1. Bearbeitbarkeit in Rücksicht auf die Hangneigung

2. Wert der angrenzenden, eben gelegenen Grundstücke

3. Exposition (Lage des Grundstückes zur Sonne)

b) Höhe des Abzuges

1. nur von Hand bearbeitbar 70-90%

2. nur die Verwendung von Wagen möglich 60-75%

3. maschinelle Bearbeitung stark erschwert 30-60%

4. maschinelle Bearbeitung erschwert 20-40%

c) wobei auch die Art des Bodens und der Bewirtscha ftung zu berück- sichtigen ist.

5 Waldrandabzug a) Breite der Fläche: Wenn Wald:

1. auf der Südseite 30 Meter

2. auf der Westseite 25 Meter

3. auf der Ostseite 20 Meter

4. auf der Nordseite 10 Meter

b) Grösse des Abzuges: 50% vom Wert des angrenzenden, vom Wald nicht benachteiligten Grundstückes.

6 Distanzschätzungsrahmen Ringbreite ab Dorfrand bis Gemeindegrenze Gemeinde- mittel [Rap- pen] Ringbreite 1 [m] Ringbreite 2 [m] Ringbreite 3 [m] Ringbreite 4 und folgende [m]

30 200 300 400 500

40 170 250 330 400

50 140 200 260 320

§ 4 Berghöfe

1 Berghöfe und Sömmerungsbetriebe im Sinne des Schweizer ischen Alpka- tasters werden einzeln geschätzt.

§ 5 Wald (§ 19 V)

1 Normalwerte des kapitalisierten Reinertrages pro h a sind b) im Jura 1000 Franken

2 Es werden folgende Korrekturfaktoren angewendet: a) Erschliessung 60-70 m autofahrbare Wege pro ha b) Baumartenzusammensetzung (Anteil Nadel- und Laubholz) 70-80% Nadelholzanteil c) Standort

2. Bonität Oberhöhe im 50. Jahr: 20 m

3. Topografie keine besonderen Erschwernisse

d) Altersaufbau (insbesondere Nachhaltigkeit) Nachh altiger Aufbau

3 Die Korrekturfaktoren werden wie folgt gewichtet: a) Erschliessung:

1. 70-90 m¹ Wege/ha +10%

2. mehr als 90 m¹/ha +20%

3. 50-60 m¹/ha -10%

4. weniger als 50 m¹ -20%

b) Baumartenzusammensetzung:

1. 80-90% Nadelholzanteil +10%

2. 90-100% Nadelholzanteil +20%

3. 25-50% Nadelholzanteil -10%

4. 0-25% Nadelholzanteil -20%

c) Standort:

1. Oberhöhe Fichte grösser als 20 m, ganzes

Waldgebiet ohne Schierigkeiten befahr- bar. Zuschlagbasis +30%

2. Oberhöhe Fichte kleiner als 20 m, Wald

nicht befahrbar, Rücken nur von Hand oder mit Seilzug, Abzug bis -30% d) Altersaufbau:

1. zu starker Anteil des Altholzes (hoher

Vorrat) bis +20%

2. zu starker Anteil des Jungwaldes (kleiner

Vorrat) bis -20%

4 Die Einschätzungen werden auf 5% genau vorgenommen. Durch die Kor- rekturfaktoren ergeben sich Abweichungen vom Normalw ert von +/-90%. B. Landbewertung in der Übergangszone

§ 6 Begriff und Abgrenzungen (§ 15 Abs. 3 V)

1 Die Übergangszone umfasst die land und forstwirtsch aftlich genutzten Grundstücke gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. c und d BGBB.

§ 7 Zuschlag zum Ertragswert (§ 21 V)

1 Die Höhe des Zuschlages richtet sich nach dem Verke hrswert des Grund- stückes, welcher nach den Schätzungen für die Verkehrs wertzone (von den

2 Beträgt der Verkehrswert 20 Franken oder weniger, so wird der Zuschlag auf 20% festgesetzt. Beträgt der Verkehrswert 100 Fran ken oder mehr, so wird der Zuschlag auf 100% festgesetzt. Bei Verkehrsw erten zwischen 20 und 100 Franken entspricht der Zuschlag in Prozenten dem Verkehrswert in Franken. Beispiel Franken Ertragswert - .53/m²

4 Beispiel Franken Verkehrswert 36 Franken/m² Zuschlag 36% von Fr. - .53 = - .19/m² Katasterwert - .72/m² C. Landbewertung in der Verkehrswertzone

§ 8 Begriff (§ 15 Abs. 4 V)

1 Die Verkehrswertzone umfasst die Grundstücke, die ni cht in die Ertrags- wert- oder Übergangszone einzuteilen sind, insbesonde re auch landwirt- schaftlich genutzte Grundstücke, für die das BGBB ni cht gilt.

§ 9 Wertzonen und Richtwerte (§ 29 Abs. 2 V)

1 Bei der Festsetzung der Wertzonen werden Etappierung nach Zonenplan und Nachfrage berücksichtigt.

2 Als Grundlage der Schätzung von Grundstücken ausserha lb der Bauzone, welche nicht durch landwirtschaftliche Nutzung den i hnen eigenen Wert erhalten, werden ebenfalls Richtwerte festgelegt.

3 Der Richtwert wird in einer Spanne ausgedrückt. Sie beträgt in der Regel

20 Franken. Beispiel: Richtwert 20-40 Franken oder 55-75 Franken.

4 Grundlage für die Festsetzung des Richtwertes in de n Zentren der Städte und grösseren Ortschaften ist die Einzelschätzung von ausgewählten Grundstücken nach der Lageklassenmethode.

§ 10 Einzelwertung

1 Liegt ein Grundstück in verschiedenen Wertzonen, so sind die Schät- zungswerte der verschiedenen Grundstücksteile separa t zu erzeigen. Das gleiche gilt für Grundstücksteile mit stark abweich enden Verkehrswerten.

2 Baureife (§ 29 Abs. 3 V) a) Ein Grundstück ist baureif,

1. wenn es sich nach Lage, Form und Beschaffenheit zur Über-

bauung eignet,

2. wenn es erschlossen ist und

3. wenn eine allenfalls erforderliche Baulandumlegu ng durchge-

führt ist. b) Ein Grundstück ist erschlossen, wenn hinreichend e Zu- und Wegfah- ren vorhanden sind, die Wasser-, Energie und Abwasse rleitungen bis zum Grundstück oder in dessen unmittelbare Umgebung herange- führt sind und der Anschluss zulässig und ohne beson deren Auf- wand möglich ist. c) Der mangelnden Baureife wird mit einem Abzug Rech gen, der höchstens 20% des Verkehrswertes von baurei fem Land in der gleichen Wertzone betragen soll.

3 Als weitere Faktoren sind bei der Einzelbewertung zu berücksichtigen: a) wertvermindernd:

1. Bodenqualität (sumpfig, felsig usw.)

2. Form des Grundstücks

3. Lärm

4. und Geruchsimmissionen (z.b. Autobahn)

5. Wegrechte

6. Nutzungsbeschränkungen wegen

7. Waldabstand

8. Baulinien

9. Hochspannungsleitungen

10. Denkmalschutz

11. Grundwasserschutzzone;

b) wertvermehrend:

1. besondere Lage

2. Rechte (z.B. Begünstigung durch Bauverbot, Quellen recht).

4 Waldabstand im besonderen: Kann die wegen des gesetzlichen Waldabstandes nicht ü berbaubare Fläche in die Ausnützungsziffer einbezogen werden, so ist ein Abzug bis zu 20% vorzunehmen; kann die Fläche jedoch nicht in die Ausnü tzungsziffer ein- bezogen werden, so soll der Abzug höchstens 40% betra gen.

5 Privatstrassen: a) Vermarkte Strassen und Wege werden zum Wert Null ge schätzt (§

13 Abs. 3 V). b) Grundlage für die Schätzung nicht vermarkter Strass en und Wege (Wegrechtsdienstbarkeit) ist der nach § 29 der Veror dnung massge- bende Verkehrswert. Dem Wegrecht wird mit einem Abzug (in der Regel höchstens 40%) Rechnung getragen.

6 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen: Der Verkehrswert des Landes wird in der Regel gleich hoch geschätzt wie in der angrenzenden Zone.

7 Lagerplätze sind nach dem Verkehrswert zu schätzen. B esondere Herrich- tungen sind zu berücksichtigen.

8 Der Herrichtung von ausgebauten Plätzen wird mit ei nem Zuschlag zum Verkehrswert Rechnung getragen; der Zuschlag beträgt pro m2 15 Franken für Tennisplätze, asphaltierte Parkplätze und Ähnlich es und 2.50 Franken für Spielwiesen, Fussballplätze, Campingplätze usw.

9 Bachbord: Vermarkte Bachborde werden zum Ertragswert geschätzt. Ist das Bachbord Teil eines überbaubaren Grundstücks, so ist, je nac h Beschaffenheit und Nachteil, ein Abzug (in der Regel höchstens 40%) zu m achen.

§ 11 Gruben (Kies, Sand, Lehm) und Steinbrüche

1 In der Bauzone: Bewertung nach § 29 der Verordnung.

2 Ausserhalb der Bauzone: a) ausbeutungsfähiges Areal:

1. Ertragswert und Verkehrswert werden berücksichtig t, indem

der Katasterwert pro m² wie folgt errechnet wird:

2. (Jahresentnahme x 5 x Preis pro m³)/(ausbeutungsfä hige Flä-

che)

3. Der Preis pro m³ beträgt 1.20 Franken für gutes M aterial, 1

Franken für mittleres Material, 80 Rappen für schlec htes Ma- terial b) ausgebeutetes, aber noch nicht kulturfähiges Are al: Je nach Auf- wand für die Wiederherstellung zu Kulturland beträgt der Katas- terwert 20-40 Rappen pro m². c) ausgebeutetes und wieder kulturfähiges Areal: Sch ätzung nach § 17 der Verordnung. d) Werkareal wird wie Lagerplätze bewertet (siehe § 10 Abs. 7). e) Bauten werden als Industriegebäude geschätzt (§ 2 6 V).

§ 12 Baurechtsbelastete Grundstücke

1 Baurechtszinse (§ 25 V): Es ist der Baurechtszins fes tzustellen, der gemäss Baurechtsvertrag am 1. Januar 1970 Geltung hatte. De r im Zeitpunkt der Schätzung geltende Baurechtszins wird auf den Stand vom 1. Januar 1970 zurückindexiert, und zwar mit der Formel, die nach Baur echtsvertrag für Änderungen des Zinses gilt. Beispiel: Nach Vertrag vom 1. August 1978 richtet sich der Baur echtszins nach dem jeweiligen Zinssatz der Solothurner Kantonalbank für n eue erste Hypothe- ken; Basis ist ein vertraglich vereinbarter Landwert vo n 70 Franken/m². Der Baurechtszins beträgt also 1978:

4,5% von 70 Franken = 3.15 Franken/m² p.a. Umrechnung auf 1. Januar 1970: Zinssatz für erste Hypotheken am 1. Januar 1970: 5%

5% von 70 Franken = 3.50 Franken/m² p.a. oder: 3.15 Franken x 5 / 4.5 = 3.50 Franken/m² p.a.

2 Bewertung: a) Grundstücksteile, die nicht mit dem Baurecht bel astet sind, werden nach § 29 der Verordnung geschätzt. b) Für die Schätzung des baurechtsbelasteten Grundstüc ksteils ist der Verkehrswert des Bodens mit 100% einzusetzen. Beispiel : Vom Schätzer ermittelter Verkehrswert des Bodens: 40 Franke n/m². Bau- rechtszins wie Absatz 1. Ertragswert ist der zu 5% ka pitalisierte Bau- rechtszins. Berechnung des Katasterwertes: (50 Franken + 3.50 Fran- ken x [100/5]) : 2 = 60 Franken/m². Beschluss Finanzdepartement vom 26. November 2020. Vom Regierungsrat genehmigt am 7. Dezember 2020. Publiziert im Amtsblatt vom 11. Dezember 2020.