Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum
1 Verordnung über den preisg ünstigen Wohnraum (PWV)
700.8 Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) (vom 11. Juli 2018)
1 ,
2 Der Regierungsrat, gestützt auf §
49 b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975
3 , beschliesst: A. Gegenstand und Festlegung
Gegenstand
§ 1.
Diese Verordnung regelt für preisgünstigen Wohnraum a. die Grundsätze für die Festlegung von Mindestanteilen in der Bau- und Zonenordnung, b. die baulichen und finanziellen Anforderungen, c. die Berechnung der höc hstzulässigen Mietzinse.
Festlegung
in der Bau- und
Zonenordnung
§ 2.
1 Die Gemeinden berücksichtigen bei der Festlegung von Min destanteilen an preisgünstigem Wohnraum in der Bau- und Zonenord nung die örtlichen Verhältnisse.
2 Sie erlassen mit der Festlegung Vorschriften zur Sicherstellung einer angemessenen Belegung der preisgünstigen Wohnungen.
3 Sie erläutern die Durchführbarke it der festgelegten Mindestanteile in einem Bericht gemäss Art.
47 der Raumplanungsverordnung vom
28. Juni 2000
7 . B. Anforderungen an die Er stellung und Erneuerung von preisgünstigem Wohnraum
Grundsatz
§ 3.
Wohnraum gilt als preisgünstig, wenn die tatsächlichen Kos ten des Bauvorhabens die pauscha lierten Höchstwerte für die Gesamt förderungsverordnung vom 1. Juni 2005 (WBFV)
4 nicht übersteigen.
2
700.8 Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) Höchstwerte
§ 4.
1 Grundlage der für ein Bauv orhaben massgebenden Höchst
- werte ist ein Punktesystem. Im Sinne von Richtwerten gelten für Zim
- merzahl und Gesamtnettowohnfläche (GNF) einer Wohnung folgende Punkte: Zimmerzahl ohne Küche und ohne Bad/WC-Räume
1½
2
2½
3
3½
4
4½
5
5½
6 GNF in m
2 (einschliesslich Flächen wie Entrée, Korridor)
45
55
60
70
80
90
95 100 110 120 Punkte pro Wohnung
5,5
6,0
6,5
7,5
8,0
9,0
9,5 10,5 11,5 12,5
2 Wird der Richtwert für die Ge samtnettowohnfläche einer Woh
- nung unterschritten, kann die Punk tzahl unter Berücksichtigung des Installationsgrades der Wohnung gekürzt werden.
3 Die Höchstwerte werden durch Multiplikation der Punktzahl mit den pauschalierten Wert en pro Punkt gemäss §
6 b WBFV ermittelt.
4 Sie können in begründeten Fällen um bis zu 20% erhöht werden. Massgebende Kostenarten
§ 5.
1 Bei neuen Wohnungen setzen sich die Gesamtinvestitions
- kosten zusammen aus: a. den Erstellungskosten und b. den anteilmässigen Grundstückskosten.
2 Bei erneuerten Wohnungen setzen sich die Gesamtinvestitions
- kosten zusammen aus: a. dem Altwert, bestehend aus dem Erstellungskostenanteil und den Grundstückskosten, sowie b. den wertvermehrenden Erneuerungskosten. b. Grundstücks kosten
§ 6.
1 Als Grundstückskosten gilt de r ursprüngliche Kaufpreis des Grundstücks. Ist dieser nicht ermi ttelbar, wird höchs tens auf die Dif
- ferenz zwischen den Höchstwerten der Gesamtinvestitions- und der Erstellungskoste n abgestellt.
2 Die Grundstückskosten werden auf die einzelnen Wohnungen anteilmässig angerechnet.
3 Wird ein Grundstück mit einem Anteil an preisgünstigem Wohn
- raum gemäss dieser Verordnung ve rkauft, dürfen die auf diesen Anteil entfallenden Grundstückskosten höchs tens zum aktuellen Höchstwert eingesetzt werden. Begrenzung der Kosten
§ 7.
1 Bei neuen Wohnungen dürfen a. die tatsächlichen Erstellungskosten die pauschalierten Erstellungs
- kosten nicht überschreiten und b. die tatsächlichen Investitionsko sten die pauschalierten Gesamt
- investitionskosten nicht überschreiten. a. Gesamt- investitions- kosten
3 Verordnung über den preisg ünstigen Wohnraum (PWV)
700.8
2 Bei erneuerten Wohnungen dürfen a. die tatsächlichen wertvermehrenden Erneuerungskosten die pau schalierten wertvermehrenden Erne uerungskosten nicht überschrei ten und b. die tatsächlichen Investitionskosten 80% der pauschalierten Ge samtinvestitionskosten nicht überschreiten.
3 Weisen die Wohnungen nach der Erneuerung die Qualität und Lebensdauer neuer Wohnungen au f (Gesamterneuerung), dürfen a. die gesamten tatsächlichen Investitionskosten die pauschalierten Gesamtinvestitionskosten nicht überschreiten und b. die tatsächlichen wertvermehren den Erneuerungs kosten zusammen mit dem Erstellungskos tenanteil des Altwerts die pauschalierten Erstellungskosten ni cht überschreiten. C. Berechnung der Mietzinse
Grundsatz
§ 8.
1 Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft berechnet den Mietzins nach dem Grundsatz der Kostenmiete.
2 Für die Berechnung werden berücksichtigt: a. die Verzinsung der Gesamtinves titionskosten zum Referenzzins satz für Hypotheken gemäss Art.
12 a der Verordnung vom 9. Mai
1990 über die Miete und Pach t von Wohn- und Geschäftsräumen
5 oder die höhere tatsächliche Verzinsung, b. die Baurechtszinsen, c. die Verbilligung dur ch Leistungen von Bund, Kanton, Gemeinden und Dritten, d. ein Zuschlag von höchstens 3,
25% des Gebäudeversicherungswerts für öffentliche Abgaben, Rückstel lungen für Erneuerungen, Einla gen in den Heimfallfonds, Abschr eibungen, Versicherungen, Unter halt und Verwaltung. Da von betragen die Rückstellungen für Er neuerungen mindestens 1% des Gebäudeversicher ungswerts pro Jahr.
3 Verfügt eine Liegenschaft übe r mehrere preisgünstige Wohnun gen, wird der Mietzins gesamtha ft berechnet und angemessen auf die einzelnen Wohnun gen umgelegt.
Anpassung
der Mietzinse
§ 9.
1 Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft kann die Mietzinse aufgrund von Kostenänderungen anpassen.
4
700.8 Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV)
2 Sie oder er muss die Mietzins e anpassen, wenn die Hypothekar-, Kapital- oder Baurechtszinsen seit der letzten Mietzinsgenehmigung um mindestens einen halben Prozentpunkt gesunken sind. Genehmigung
§ 10.
1 Die Eigentümerin oder der Ei gentümer der Liegenschaft reicht der Gemeinde fo lgende Unterlagen ein: a. vor der Erstvermietung die provis orischen Investitionskosten gemäss Kostenvoranschlag und eine provisorische Schätzung des Gebäude
- versicherungswerts mit de n notwendigen Nachweisen, b. innert eines Jahres nach Bauvol lendung die definitiven Investitions
- kosten gemäss Bauabrechnung nach Baukostenplan SN 506 500 und die Schätzung des Gebäudeversich erungswerts durch die Gebäude
- versicherung mit den not wendigen Nachweisen, c. nach Kostenänderungen die notwendigen Nachweise.
2 Die Gemeinde genehmigt Investit ionskosten und Mi etzinse innert sechs Monaten nach Einreichung de r Unterlagen. Bei Kostenänderun
- gen gemäss Abs. 1 lit. c be trägt die Frist zwei Monate. Mitteilung der Mietzinse; Nebenkosten und Zusatz leistungen
§ 11.
1 Die Eigentümerin oder der Ei gentümer der Liegenschaft teilt den Mieterinnen und Mietern die genehmigten Mietzinse schrift
- lich und begründet mit.
2 Sie oder er rechnet die Nebenkosten für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung sowie Benützungsgebühren für Antennen
- anschlüsse gesondert ab.
3 Sie oder er kann mit den Mieterinnen und Mietern zusätzliche Leistungen vereinbare n. Diese werden unabhängig von der Liegen
- schaftenrechnung abgerechnet. Rechtsschutz
§ 12.
1 Die Mieterinnen und Mieter k önnen gegen Mietzinse, die gestützt auf die definitiven Invest itionskosten genehmigt wurden, innert
30 Tagen von der Mitteilung an gere chnet bei der Gemeinde schriftlich Einsprache erheben. De r aktuelle Mietvertrag und die Mitteilung des neuen Mietzinses sind beizulegen.
2 Die Gemeinde prüft, ob die höc hstzulässigen Mi etzinse ordnungs
- gemäss berechnet und auf die einzel nen Wohnungen umgelegt wurden. Das Verfahren ist kostenlos.
3 Für die Anfechtung der Nebenkos ten sind die Bestimmungen für das Mietrecht gemäss der Schweize rischen Zivilprozessordnung vom
19. Dezember 2008
6 anwendbar.
5 Verordnung über den preisg ünstigen Wohnraum (PWV)
700.8 D. Vollzug
Anmerkung
im Grundbuch
§ 13.
1 Die örtliche Baubehörde erlä sst im Rahmen der baurecht lichen Bewilligung für preisgünst igen Wohnraum folgende Neben bestimmungen: a. den Anteil an prei sgünstigem Wohnraum, b. die Verpflichtung, diesen Ante il nach den Best immungen dieser Verordnung zu vermieten, c. die Verpflichtung, Veränderungen mit Auswirkungen auf den Miet zins gemäss dieser Verordnung nur mit Bewilligung der Gemeinde auszuführen.
2 Sie lässt die Nebenbestimmun gen im Grundbuch anmerken.
§ 14.
8
1 OS 74, 549 ; Begründung siehe ABl 2018-07-20 . Vom Kantonsrat genehmigt am
27. Mai 2019.
2 Inkrafttreten: 1. November 2019 ( ABl 2019-08-30 ).
3 LS 700.1 .
4 LS 841.1 .
5 SR 221.213.11 .
6 SR 272 .
7 SR 700.1 .
8 Aufgehoben durch RRB vom 27. Oktober 2021 ( OS 77, 56 ; ABl 2021-11-05 ). In Kraft seit 1. Februar 2022.
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