Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GutVO) Vom 18. Dezember 2013

Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GutVO) Vom 18. Dezember 2013

Zum 12.06.2023 aktuellste verfügbare Fassung der Gesamtausgabe

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

Aufgrund des § 199 Abs. 2 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548), wird verordnet:

Teil 1 Gutachterausschuss und Geschäftsstelle

§ 1 Bildung und Einrichtung von Gutachterausschuss und Geschäftsstelle

(1) Für das Land Sachsen-Anhalt wird mit Inkrafttreten dieser Verordnung ein Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Sinne des § 192 Abs. 1 des Baugesetzbuches gebildet. Er führt die Bezeichnung „Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt“.

(2) Die Funktionen und die Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gemäß § 192 Abs. 4 des Baugesetzbuches werden dem Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt zugewiesen.

§ 2 Zusammensetzung des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss besteht aus einem vorsitzenden Mitglied, bis zu fünf stellvertretend vorsitzenden Mitgliedern und weiteren, ehrenamtlichen Mitgliedern. Die Mitglieder werden durch die Präsidentin oder den Präsidenten des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt bestellt. Die Bestellung der Mitglieder ist der für das Vermessungs- und Geoinformationswesen zuständigen obersten Landesbehörde anzuzeigen.

(2) Das vorsitzende Mitglied führt die Bezeichnung „Vorsitzende“ oder „Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt“.

(3) Alle Mitglieder des Gutachterausschusses müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig sein. Das vorsitzende Mitglied und die stellvertretend vorsitzenden Mitglieder müssen zudem weisungsberechtigte Bedienstete des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt sein.

(4) Zu Mitgliedern des Gutachterausschusses dürfen neben den in § 192 Abs. 3 Satz 1 des Baugesetzbuches genannten Personen auch solche Personen nicht bestellt werden, die nach § 21 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung vom Amt des ehrenamtlichen Richters ausgeschlossen sind.

(5) Die Amtsperiode des Gutachterausschusses beträgt fünf Jahre.

(6) Vor diesem Zeitpunkt endet die Bestellung eines einzelnen Mitglieds des Gutachterausschusses, wenn es

1.

sein Amt niedergelegt oder

2.

von seinem Amt abberufen wird.

(7) Ein Mitglied des Gutachterausschusses ist abzuberufen, wenn

1.

die Voraussetzungen für seine Bestellung entfallen sind oder

2.

es seine Pflichten wiederholt, vorsätzlich oder grob fahrlässig verletzt hat.

(8) Eine Abberufung kann erfolgen, wenn

1.

das Mitglied des Gutachterausschusses an einem Gutachten mitgewirkt hat, obwohl seine Mitwirkung nach den Bestimmungen dieser Verordnung ausgeschlossen war oder

2.

ein anderer wichtiger Grund vorliegt.

(9) Für die Zuständigkeit zur Abberufung gilt Absatz 1 Satz 2 entsprechend.

§ 3 Rechte und Pflichten der Mitglieder des Gutachterausschusses

Alle Mitglieder des Gutachterausschusses haben ihre Tätigkeit nach bestem Wissen und Gewissen auszuüben. Sie sind an Weisungen zu ihrer Beschlussfassung über die Höhe der Grundstückswerte nicht gebunden. Die ehrenamtlichen Mitglieder des Gutachterausschusses haben, auch nach Beendigung ihrer ehrenamtlichen Tätigkeit, über die ihnen dabei bekanntgewordenen Angelegenheiten Verschwiegenheit zu wahren. Die ehrenamtlichen Mitglieder sind bei ihrer Bestellung auf ihre Pflichten aus dieser Verordnung hinzuweisen.

§ 4 Aufgaben des vorsitzenden Mitglieds

(1) Dem vorsitzenden Mitglied des Gutachterausschusses obliegen die:

1.

Vertretung des Gutachterausschusses nach außen einschließlich der Erläuterung von Gutachten vor Behörden und Gerichten,

2.

Erteilung fachlicher Weisungen im Rahmen der Behördenorganisation des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt hinsichtlich der Wahrnehmung der Aufgaben nach § 8 Abs. 2,

3.

Festlegung der Sitzungstermine und Leitung der Sitzungen,

4.

Entscheidung über die Besetzung des Gutachteraus-Schusses im Einzelfall,

5.

Wahrnehmung der Befugnisse des Gutachterausschusses nach § 197 Abs. 1 des Baugesetzbuches.

(2) Das vorsitzende Mitglied ist befugt, für den Fall seiner Verhinderung die Aufgabenwahrnehmung durch eines oder mehrere der stellvertretend vorsitzenden Mitglieder festzulegen. Auch eine über die Fälle der Verhinderung hinausgehende Übertragung einzelner Aufgaben des vorsitzenden Mitglieds auf eines oder mehrere stellvertretend vorsitzende Mitglieder ist zulässig; sie bedarf der Einwilligung der Präsidentin oder des Präsidenten des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt.

§ 5 Personelle Besetzung des Gutachterausschusses

(1) Das vorsitzende Mitglied bestimmt nach Maßgabe der folgenden Absätze diejenigen Mitglieder, die mitwirken.

(2) Vorbehaltlich der Fälle des Absatzes 3 beschließt der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem vorsitzenden oder einem stellvertretend vorsitzenden Mitglied und zwei ehrenamtlichen Mitgliedern. In besonderen Fällen können weitere Mitglieder des Gutachterausschusses sowie, mit Einwilligung der Präsidentin oder des Präsidenten des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt, Sachverständige hinzugezogen werden. Vor der Hinzuziehung von Sachverständigen ist die Antragstellerin oder der Antragsteller zu hören.

(3) Bei der Beschlussfassung über Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem vorsitzenden oder einem stellvertretend vorsitzenden Mitglied, und mindestens vier ehrenamtlichen Mitgliedern tätig. Das vorsitzende Mitglied kann weitere Mitglieder des Gutachterausschusses hinzuziehen.

(4) Ein Mitglied ist von der Mitwirkung ausgeschlossen, wenn

1.

es mit der Verwaltung des Gegenstands, auf den sich die Wertermittlung bezieht, hauptamtlich befasst ist,

2.

es an dem Grundstück wirtschaftlich interessiert ist,

3.

einer der Ausschließungsgründe der Nummern 1 oder 2 in der Person der Ehegattin oder des Ehegatten oder der eingetragenen Lebenspartnerin oder des eingetragenen Lebenspartners des Mitglieds oder bei einer Person vorliegt, mit der das Mitglied in gerader Linie verwandt oder verschwägert, in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grade verschwägert oder deren gesetzliche Vertreterin oder gesetzlicher Vertreter oder Bevollmächtigte oder Bevollmächtigter es ist; eine Verbindung durch Adoption steht der Verwandtschaft gleich oder

4.

es in anderer als öffentlicher Eigenschaft in der Angelegenheit ein Gutachten abgegeben hat oder sonst tätig geworden ist oder bei jemand beschäftigt ist, der am Ergebnis des Gutachtens ein persönliches oder wirtschaftliches Interesse hat.

§ 6 Allgemeine Verfahrensgrundsätze

(1) Die Gutachten, die Bodenrichtwerte, der Grundstücksmarktbericht und die Zustandsfeststellungen werden von den jeweils mitwirkenden Mitgliedern in gemeinsamer nichtöffentlicher Sitzung beraten. Vertreter und Vertreterinnen der Geschäftsstelle können an dieser Sitzung teilnehmen.

(2) Alle Beratungsergebnisse werden mit Stimmenmehrheit beschlossen und von allen jeweils mitwirkenden Mitgliedern unterzeichnet. Bei Stimmengleichheit entscheidet die Stimme des vorsitzenden Mitglieds und in den Fällen des § 4 Abs. 2 Satz 1, die Stimme des vom vorsitzenden Mitglied festgelegten stellvertretend vorsitzenden Mitglieds. Abweichende Auffassungen sind in der Sitzungsniederschrift aktenkundig zu machen.

§ 7 Entschädigung der ehrenamtlichen Mitglieder

(1) Die ehrenamtlichen Mitglieder erhalten für ihre Tätigkeit eine Entschädigung, deren Höhe durch die für das Vermessungs- und Geoinformationswesen zuständige oberste Landesbehörde in Abstimmung mit dem Ministerium der Finanzen festgelegt wird.

(2) Die Reisekosten sind in entsprechender Anwendung des Bundesreisekostengesetzes vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1418) in der jeweils geltenden Fassung zu ersetzen.

Teil 2 Aufgaben der Immobilienwertermittlung

§ 8 Aufgaben des Gutachterausschusses und Geschäftsstellentätigkeit

(1) Über die ihm bereits nach §§ 193, 198 des Baugesetzbuches obliegenden Aufgaben hinaus erstellt der Gutachterausschuss auf Antrag der Enteignungsbehörde Zustandsfeststellungen für ein Grundstück oder einen Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile bei vorzeitiger Besitzeinweisung nach § 116 Absatz 5 Baugesetzbuch, Gutachten über Miet- oder Pachtwerte sowie Teilwerte von Grundstücken und Mietwertübersichten. Gleiches gilt für Zustandsfeststellungen nach dem Enteignungsgesetz des Landes Sachsen-Anhalt sowie bei der Förderung einer bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz (§ 198 Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuches) für einen Bericht über den Immobilienmarkt mit überregionalen Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens.

(2) Aufgaben des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt in seiner Geschäftsstellenfunktion sind die zur Vorbereitung und Umsetzung der Aufgaben nach Absatz 1 erforderlichen Arbeiten. Insbesondere hat es

1.

Anträge auf Gutachten und Auskunftserteilungen entgegenzunehmen,

2.

die Kaufpreissammlung im Sinne des § 193 Abs. 5, § 195 des Baugesetzbuches vorzuhalten, einschließlich der Entgegennahme und Erfassung der Dokumente im Sinne des § 195 Abs. 1 des Baugesetzbuches sowie der Daten der Flurbereinigungsbehörden, sowie Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen,

3.

aus der Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte, die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten und die für Bodenrichtwerte typischen Orte im Sinne der § 193 Abs. 5, § 196 des Baugesetzbuches abzuleiten,

4.

eine Sammlung der Bodenrichtwerte, Sammlungen der sonstigen, zur Wertermittlung erforderlichen Daten und die Übersicht über die Bodenrichtwerte typischer Orte im Sinne der § 193 Abs. 5, § 196 des Baugesetzbuches vorzuhalten,

5.

Beschlussvorlagen zu

a)

Wertermittlungen,

b)

Bodenrichtwerten und

c)

Grundstücksmarktberichten mit sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte typischer Orte

vorzubereiten und dem Gutachterausschuss zur Beschlussfassung vorzulegen,

6.

nach erfolgter Beschlussfassung die Beschlussgegenstände im Sinne der Nummer 5 auszufertigen, zu veröffentlichen, diese Veröffentlichungen abzugeben, Einsicht in diese Unterlagen zu gewähren und hieraus Auskünfte zu erteilen,

7.

Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 1 des vorsitzenden Mitglieds vorzubereiten und

8.

laufende Verwaltungsgeschäfte zu erledigen.

§ 9 Gutachten

Gutachten sind in schriftlicher Form zu erstatten und zu begründen.

§ 10 Inhalt und Aufbau der Kaufpreissammlung

(1) Die Verträge und sonstigen Rechtshandlungen nach § 195 Abs. 1 des Baugesetzbuches sind vollständig zu erfassen und in die Kaufpreissammlung aufzunehmen.

(2) Die Flurbereinigungsbehörden übermitteln laufend die zur Führung der Kaufpreissammlung geeigneten Daten.

(3) Die Kaufpreissammlung umfasst einen beschreibenden (Kaufpreisdatei) und einen kartenmäßigen (Kaufpreiskarte) Nachweis. Grundlage der Kaufpreiskarte ist die Liegenschaftskarte.

(4) In der Kaufpreisdatei sind zu den in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorgängen Ordnungsmerkmale, Vertragsmerkmale und der Grundstückszustand, nach Objektgruppe getrennt, zu erfassen. Die Entgelte sind auf die für die Objektgruppen geeigneten Vergleichsmaßstäbe zu beziehen.

(5) Die Kaufpreiskarte hat Zuschnitt und Lage der Grundstücke erkennen zu lassen. In der Kaufpreiskarte sind die Rechtshandlungen in geeigneter Form einzutragen.

(6) Ordnungsmerkmale sind die Angaben des Liegenschaftskatasters und des Grundbuches, die Bezeichnung der Gemeinde, Straße, Grundstücks- oder Hausnummer und die Flurstückskoordinaten.

(7) Vertragsmerkmale sind die Vertragsart oder der sonstige Grund des Rechtsüberganges, die Gruppen der Vertragsparteien, das Entgelt, die Zahlungsbedingungen sowie Besonderheiten der Preisvereinbarung und ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

(8) Der Zustand eines Grundstückes bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (§§ 4 bis 6 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010, BGBl. I S. 639).

§ 11 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung

(1) Auf Antrag in schriftlicher Form werden Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erteilt, wenn ein berechtigtes Interesse im Einzelfall dargelegt wird. Ein berechtigtes Interesse kann angenommen werden, wenn

1.

es zu den beruflichen Obliegenheiten der Anfragenden oder des Anfragenden gehört, Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken zu erstatten,

2.

Behörden die Auskunft zur Erfüllung ihrer Aufgaben benötigen,

3.

Eigentümerinnen und Eigentümer in Bezug auf den eigenen Grundbesitz auf die Kenntnis von Vergleichspreisen angewiesen sind.

(2) In den Fällen des Absatzes 1 werden die Auskünfte in anonymisierter Form erteilt. Die Empfängerin oder der Empfänger darf die übermittelten Daten nur für den Zweck verwenden, mit dem das berechtigte Interesse begründet worden ist.

§ 12 Bodenrichtwerte

(1) Bis zum 15. Februar jedes zweiten Kalenderjahres sind Bodenrichtwerte für baureifes Land sowie für landwirtschaftlich genutzte Flächen, basierend auf dem Stand zum Ende des jeweils vorangegangenen Jahres, durch Beschluss zu ermitteln.

(2) Die Bodenrichtwerte sind für typische Grundstücke zu ermitteln, die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse haben (Bodenrichtwertgrundstücke). Sie sind in der Regel auf den Quadratmeter Grundstücksfläche zu beziehen. Es ist zu kennzeichnen, ob sie sich auf erschließungsbeitragsfreies Bauland beziehen.

(3) Bei Bodenrichtwerten im Sinne von § 196 Abs. 1 Satz 6 und 7 des Baugesetzbuches, die auf Antrag für einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln sind, ist zu kennzeichnen, auf welchen Zustand sie sich beziehen.

(4) Die Bodenrichtwerte sind in Bodenrichtwertkarten einzutragen. Grundlage sind die Topographischen Landeskartenwerke und die Liegenschaftskarte.

(5) In jedem Kalenderjahr der Beschlussfassung im Sinne des Absatzes 1 sind aus der Sammlung der Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte typischer Orte abzuleiten und in einer Übersicht als Bestandteil des Grundstücksmarktberichtes vorzuhalten. Diese Übersicht hat Bodenrichtwerte für erschließungsbeitragsfreies baureifes Land zu enthalten und ist zu gliedern nach

1.

Wohnbauflächen für den individuellen Wohnungsbau,

2.

Wohnbauflächen für den Geschosswohnungsbau,

3.

gemischte Bauflächen,

4.

gewerbliche Bauflächen.

Dabei sollen die Bodenrichtwerte nach guter, mittlerer und mäßiger Lage differenziert dargestellt werden.

§ 13 Grundstücksmarktbericht

Die landesweite Auswertung und Analyse des Grundstücksmarktgeschehens im Sinne des § 198 Absatz 2 Satz 1 Baugesetzbuch (Grundstücksmarktbericht) ist in jedem Kalenderjahr der Beschlussfassung im Sinne des § 12 Abs. 1 zu erstellen und zu veröffentlichen. Der Grundstücksmarktbericht enthält die Übersicht über die Bodenrichtwerte typischer Orte und die abgeleiteten sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten, insbesondere

1.

Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,

2.

Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,

3.

Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, zum Beispiel bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und

4.

Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Teil 3 Schlussregelungen

§ 14 Übergangsvorschriften

(1) Mit Inkrafttreten dieser Verordnung endet die Amtszeit der bisherigen vor Inkrafttreten dieser Verordnung bestellten Gutachterinnen und Gutachter sowie der Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses.

(2) Gutachten und Zustandsfeststellungen, die vor Inkrafttreten dieser Verordnung beantragt worden waren, werden durch den neu gebildeten Gutachterausschuss unter Anwendung des bisherigen Rechts fortgeführt.

§ 15 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

Diese Verordnung tritt am 1. März 2014 in Kraft. Gleichzeitig tritt die Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte vom 14. Juni 1991 (GVBl. LSA S. 131), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 2. Februar 2011 (GVBl. LSA S. 58), außer Kraft.

Magdeburg, den 18. Dezember 2013.